Россия
 Республика Кипр
 Северный Кипр
 Германия
 Испания
 Финляндия
 Болгария
 Черногория
 Португалия
 Италия
 Греция
 Турция
 Великобритания
 Венгрия
 ОАЭ
ФЗ №214, ФЗ №304 и рынок долевого строительства в России в 2015-2017гг.   Дата: Понедельник 14 Октябрь, 2013
Общая, экономическая ситуация 2014-2016 гг. характеризуется возникшей в конце 2014 года нестабильностью в российской экономике, вследствие обрушения мировых цен на нефть и сильной волатильности российской валюты после введения экономических санкций и масштабных финансовых ограничений для российского банковского и крупного промышленного сектора. Такие меры со стороны западных стран повлекли за собой снижение уровня производства практически всех отраслей российской экономики и рост товарных цен. Негативные изменения выразились также в  виде резкого превышения пороговых значений корпоративного внешнего долга крупнейших российских компаний и смещения финансовых приоритетов в государственной политике в сторону оборонного сектора промышленности. В реальной жизни это обернулось снижением реальной покупательной способности денег, увеличением потребительских цен, резким увеличением спроса на деньги. Следствием также стало снижение спроса на ипотеку, связанное со снижением с ноября 2014 года реальных доходов россиян. Многие люди стали терять не просто уровень доходов, но место заработка. Общий уровень потребления товаров и услуг снизился в 2 раза.  Все это не могло не сказаться на ситуации в  строительной отрасли России. Количество проблемных объектов выросло в разы. Самые проблемные регионы - Новосибирская, Самарская и Московская области. В период 2015 года в России насчитывалось 745 проблемных объектов и банкротство грозило еще 17-18% российским застройщикам. Число банкротов среди застройщиков в 2015 году возросло в 5 раз по сравнению с 2014 годом. «Более 70% - это компании, которые были на рынке более 7 лет». В Санкт-Петербурге с 2014 года появилось дополнительно еще 32 дома-долгостроя на 13 тысяч квартир, фактически это самый масштабный коллапс городского рынка жилья с его появления как такового в 1990-х годах. 2015 год показал особо рекордное количество банкротств в строительном секторе Северо-запада и Санкт-Петербурга в частности. В 2015 году в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области находились дела о банкротстве застройщиков, среди которых: компания "Петротрест", Стройкорпорация «Элис» - ЗАО «М-Индустрия», ООО «СигмаИнвест», ЗАО «Квартира.ру - Северо-Запад», ЗАО «РосРегионы», ООО «ЕвроСтрой», ЗАО «СПб Девелопмент», ООО «СТК «Полифас», ЗАО «ИК "Павловский Посад"», ООО «Брик», ООО «Управление механизации № 276», ООО «Балтжилинвест», ООО «Маяк», ООО "Допуск "О", ООО «Производственно-строительная фирма "Китеж Строй", ТСЖ «Бастион», ГК «Город», «СУ-155» 
В числе причин банкротств можно назвать корпоративные конфликты между бенефициарами, огромные кассовые разрывы у застройщиков, нецелевое использование средств дольщиков, большие просрочки перед кредиторами, несоответствие прибыли и издержек у застройщиков и др. Компания СУ-155, например в марте 2015 года допустила технический дефолт по облигациям, в результате чего крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Росбанк, "Глобэкс" и др., долги перед которыми у СУ-155 составила 22 млрд. рублей) подали иск о ее банкротстве.
Период 2015-2016 г.г. в жилищном строительстве с точки зрения финансирования застройщиков стал крайне тяжелым, потому что стали крайне дорогими источники средств для строительства. Многие девелоперы отмечают, что в нынешнем виде, в 2015 -2016 году российский строительный рынок стал полностью зависеть от таких каналов финансирования, как среднесрочный банковский ресурс и деньги дольщиков. Однако привлечение строителями банковских среднесрочных ресурсов банков со сроками отдачи не более 2 лет в нынешних условиях падения стоимости крупных обеспечительных активов стало почти невозможным. Если брать во внимание такую проблему, как издержки при строительстве, то можно сказать, что они вплотную приблизились к размеру минимальных значений прибыли. Говорить о получении прибыли в строительной отрасли на уровне 2005-2008 гг. абсолютно бессмысленно. Поэтому находиться в устойчивом. безубыточном состоянии смогут позволить себе компании нарастившие к 2016 ежегодный объем строительного производства не менее 0,7 млн.м2 в год. Среди таких компаний есть те. кто может себе позволить снижать издержки на строительные материалы, за счет того, что сами их производят. Естественно, что игроками также остаются строительные компании-владельцы серьезного количества собственных земельных участков, которые застраиваются по принципу жилых комплексов (8-15 домов, создающих определенный строительный, однородный ансамбль застройки). При застройке жилых комплексов застройщик может снижать издержки проектирования и согласования, а также получения документов на согласование градостроительного плана и разрешений на строительство. В итоге такие застройщики могут осуществлять собственную политику строительства по невысоким ценам с минимальным стандартом качества (например, хорошая отделка холлов, хорошие лифты, потолки 2,7 метра, чистовая отделка квартир и др.). Таких застройщиков будет устраивать то, что норма прибыли существенно снизилась, у них останется такой главный мотив в деятельности, как сохранение участия в рынке. Остальные застройщики, которые входили на строительный рынок в период 2009-2016 гг. будут находиться в условиях сильного давления на них многих факторов (согласование проектирования, получение тех.условий, издержки при получении град.плана и разрешения на строительство, получение земли на торгах и согласования и т.д.). То есть можно с достаточной ответственностью утверждать, что многие из таких застройщиков понимают, что врятли смогут в реальности обеспечить свои обязательства перед дольщиками. Отсутствие непосредственного воздействия на рынок взаимодействия дольщиков с застройщиками, например, наглядно виден, в сообщении министра строительства московской области Г. Елянюшкина в июне 2015, где им говорится: «В московской области с начала 2015 года назревают реальные предпосылки финансовых пирамид и обманутых дольщиков, в 2012-2015 г.г. Московская область потратила 30 млрд. руб., чтобы решить проблемы 13 тыс. соинвесторов долевого строительства". То есть министр проблемы знает и всех потенциальных покупателей заранее предупреждает... Но сделать ничего не может? Итак, давайте проанализируем все по-порядку. 
Кто контролирует деятельность застройщиков? На примере Санкт-Петербурга, можно сказать, что публичный контроль застройщиков осуществляют исполнительные органы государственной власти и муниципальная власть. В правительстве Петербурга есть заместитель губернатора, который курирует именно строительную область.В обычном порядке контроль заключается в том, что власть мониторит состояние готовности объектов. В плане текущей работы с застройщиками контактируют:
- Комитет по Градостроительству и Архитектуре, который реализует Генеральный План Петербурга, разрабатывает градостроительную документацию, проверяет проекты правил землепользования и застройки Петербурга на соответствие требованиям технических регламентов и Генеральному плану города.
- Комитет по строительству является органом, уполном. на осуществление регионального контроля за подрядными организациями при строительстве строительных норм, качеством применяемых строительных материалов, установленных сроков выполнения работ и т.д. Комитет принимает от застройщиков ежеквартальные отчеты по строительству. В Комитете по строительству существует Управление долевого строительства, которое осуществляет прием граждан на предмет оказания консультационной помощи в решении спорных вопросов в области долевого строительства, а также Рабочая группа по защите прав участников долевого строительства, ведение Реестра пострадавших в долевом строительстве граждан.
Служба государственного строительного надзора и экспертизы, которая занимается  организацией гос. экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, выдачей разрешений на строительство объектов капитального строительства и разрешений на ввод объектов капитального строительства
Государственная Административно-Техническая Инспекция проводящая контроль в сфере соблюдения правил благоустройства и организации производства земляных и скрытых строительных работ (фундамент, гидроизоляция стен, арматура конструкций, закладные детали). Выдает ордера на работы по разработке грунта, земляные работ при выполнении строительства, реконструкции, капремонте коммуникаций и инженерных сооружений; установки заборов, складирования конструкций, материалов, оборудования любого вида.
- СРО (саморегулируемая организация строителей) как разновидность отраслевого контроля, применяемая к тем категориям застройщиков, которые самостоятельно, без привлечения подрядчиков осуществляют работы, влияющие на безопасность строящегося здания, при проведении которых у застройщика появляется регл. законом обязанность вступить в СРО и после вступление в СРО он оформляет допуск на выполнение работ, влияющих на безопасность строящегося многоквартирного дома. Если застройщик не получил допуск СРО , то все строительные работы, влияющие на безопасность возводимой новостройки, которую он осуществляет, считаются незаконными. Система СРО заменила обязательное лицензирование застройщиков, отмененное в 2009 году. Сама СРО подчиняется Ростехнадзору.
- Комитет государственного использования и охраны памятников, контролирует деятельность застройщиков, осуществляющих реконструкцию зданий в центре Петербурга.
- Комитет имущественных отношений регулирует вопросы связанные с получением застройщиками участков земли, на которых будет вестить жилищное строительство. КИО контролирует выполнение застройщиков условий договора по аренде земли, полученной на инвестиционных условиях.
Какие основные законы  регулируют процесс нового (долевого) строительства?  
- Жилищный кодекс Российской Федерации (полномочия органов гос. власти местного самоуправления в области жилищных отношений, гл.2-объекты жилищных прав и ст.18 государственная регистрация прав на жилые помещения, гл.5-права собственника жилого помещения, гл.6.-общее имущество собственников в многоквартирном доме и Раздел V - гл.11 организация и деятельность ЖСК)
- Гражданский Кодекс Российской Федерации
Градостроительный Кодекс Российской Федерации с изм. и доп.на 2016 год (полномочия органов гос. власти и местного самоуправления в области градостроительной деятельности, территориальное планирование, градостроительное зонирование, архитектурно-строительное проектирование, саморегулирование в области строительства и кап. ремонта, эксплуатация зданий и сооружений, ответственность законодательства о градостроительной деятельности).
- Кодекс РФ об административных правонарушениях (ст.23.56.органы, осуществляющие гос. строительный надзор, ст.23.64. органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и ст.23.69. федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление гос. контроля за деятельностью СРО.
Федеральный Закон РФ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 20.12.2014
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102 устанавливает нормы, на основании которых осуществляются сделки по приобретению объектов недвижимости в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости, либо имеющегося в собственности заемщика объекта недвижимости.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 устанавливающий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  
- Земельный Кодекс РФ  
Федеральный Закон №161 "О содействии развитию жилищного строительства" от 24.07.2008.  - Федеральный закон № 2300-1 от 7.02.1992 года "О защите прав потребителей"  
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) документ градостроительного зонирования, состоят из: а) состав правил ПЗЗ (регулирование землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменение видов разрешенного использования земельных участков; проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки);
б) карту градостр. зонирования. где устанавливаются границы тер.зон, отвечающие требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной тер. зоне.
в) градостр. регламенты (виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; минимальные и максимально допустимые размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 
Закон РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 1999 года
ФЗ №384 от 30.12.2009 г. технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (закон устанавливает минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации.. 
Из всех вышеперечисленных законов остановимся на 214 Федеральном Законе, который выполнил на сегодняшний день главную свою функцию в той части, которая касается «двойных продаж», обязав застройщика регистрировать в соответствующих органах заключенный договор с дольщиком. Но самое главное, что он ввел положение, при котором один из участников - застройщик, возводит многоквартирный дом, а другой участник вкладывает собственные и привлеченные денежные средства по договору долевого участия для получения готовой квартиры или встроенного помещения. Достаточно четко указаны исходные и конечные данные. Ведь например, инвестиционный договор трудно квалифицировать с точки зрения структуры, так как модель объединения инвестиций может быть разная (денежные средства, имущество, земельный участок, строительная техника и т.д.). В данном случае 214-ФЗ ввел элементарные законодательные нормы, которые адаптируют "Закон о защите прав потребителей" применительно к практике договоров долевого строительства:
- В соответствие со ст.4, п.4 - 214 ФЗ вводятся новые обязательные условия, которые должны содержаться в договоре с дольщиком: гарантийный срок на объект долевого строительства и способы обеспечения исполнения обязательств по договору, которые могут быть (помимо залога) по выбору застройщика или поручительство банка (со сроком действия не менее 2 лет после окончания срока действия договора долевого участия) или страхование гражданской ответственности (за счет застройщика и до гос.регистрации дог.долевого участия) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору. 
- В новом 214 ФЗ установлена одна из самых важных норм, согласно которой нельзя привлекать средства дольщиков без распоряжения о разрешении на строительство по объекту. 
- В новом 214 ФЗ установлена норма, что условия договора долевого участия, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, признаются ничтожными.  - В новом 214 ФЗ установлена норма, что при отсутствии хотя бы одного из этих пунктов в договоре долевого участия (1.объект, подлежащего в будущем передачи дольщику, 2.срок ввода объекта в эксплуатацию, 3.цена договора, 4. гарантийный срок объекта) договор долевого участия считается не заключенным. 
Минимальная страховая сумма по договору страхования не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в конкретном субъекте РФ.
- В новом 214 ФЗ предусмотрена также система неустоек для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта, а также механизм одностороннего отказа со стороны дольщика от исполнения договора с застройщиком без обращения в суд, когда застройщик задерживает сроки передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Приведу конкретный пример о размере такой неустойки. К примеру, задержка срока сдачи дома составила 2 месяца. С 1 янв. 2016 года в расчетах пени по 214 ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ РФ и составляет 10%. Размер неустойки по 214 ФЗ составляет одну 150-тую ставки рефинансирования за каждый день просрочки. По сравнению с юридическим лицом неустойка взимается в 2-ном размере. Если стоимость квартиры для дольщика по договору долевого участия составляет 5 млн.рублей, то при задержке составляющей 2 месяца получается следующая формула: 5млн * 60 дней * 2 (пени в 2-размере) *1-у 300-ую*10%=200 тыс.рублей!! Правда, неустойку за задержку в передачи квартир можно взыскивать по суду с застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае переноса планового срока сдачи объекта в эксплуатацию допустим на 6 месяцев, такой перенос является реакцией застройщика на изменившиеся экономические условия и не является прямым нарушением 214 ФЗ. Более того, официально государственные органы считают объект долгостроем, а дольщиков обманутыми при 9-месячной просрочке передачи ключей. Что касается расторжения договора долевого участия с застройщиками, то здесь нюанс состоит в том, что застройщик в случае расторжения со стороны дольщика может удерживать с дольщика 5-10% стоимости. Нюанс и начале исчисления срока задержки строительства, так как началом такого срока можно например считать самый конец планируемого срока сдачи объекта, что дает легальное затягивание срока сдачи объекта на 12 месяцев.   
Однако основные риски для участников рынка сохраняются в юридической плоскости, где по сути дела дольщики защищены недостаточно...
Договора, которые сейчас используют застройщики при оформлении своих отношений с дольщиками, на практике бывают совершенно разные: «договор приобретения доли в строительстве», «предварительный договор», "договор об инвестировании", и совсем экзотические, типа "договор о покупке векселей" и пр. У разных договоров в преамбуле и предмете договора содержится совершенно разное содержание и понимание того, какой именно договор подписывает дольщик. Все эти договора носят разный смысл. Например, предварительный договор, используемый даже еще в 2016 году некоторыми застройщиками и подписываемый доверчивыми дольщиками исключен по форме и содержанию из 214 ФЗ как несоответствующий требованиям закона для привлечения средств дольщиков при строительстве нового жилья. Текущая редакция 214-ФЗ позволяет считать такие договоры - ничтожными, т.к. привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов в результате которых у граждан возникает право собственности на квартиры, можно лишь на основании договоров долевого участия в строительстве, которые не противоречат законодательству. Заключение же предварительного договора при строительстве нового дома есть ничто иное как мнимая сделка, целью которой является прикрытие "как бы фактически заключаемого договора долевого участия". У этих 2 договоров совершенно разная природа и соответственно совершенно разное правоприменение. Например, принудить Застройщика заключить основной договор купли-продажи (в соответствии с заключенным предварительным)можно лишь в одном случае - если к моменту судебного заседания жилой дом будет введен в эксплуатацию. Другими словами если существует предмет основного договора - квартира как объект (как объект собственности). Если же дом еще строится (наиболее распространенная ситуация), то нет предмета договора, нечего и заключать. Решение же судов "О признании предварительного договора закончившим своё действие из-за не заключения основного договора в срок" считается не как 1 год, а как ориентировочный срок окончания строительства + 90 дней на передачу жилого помещения в пользование + 30 дней после гос. регистрации. При этом есть еще одна сложность - тот факт, что согласно действующему законодательству если в течении 1 года с момента заключения предварительного договора одна сторона не направила другой предложение о заключении основного договора - предварительный договор прекращает свое действие. А очень редко бывает, что подобные предложения гражданами направляются Застройщику.
Единственный вариант действий граждан в такой ситуации - ч. 3 ст. 3 Федерального закона 214-ФЗ: потребовать возврата уплаченных денежных средств по предварительному договору и требовать процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере. Главная сложность в данной ситуации - Застройщик может попробовать предъявить разрешение на строительство, выданное до 2005 года и уйти от ответственности, мотивируя это ч.2 ст. 27 Закона 214-ФЗ. Инвестиционный договор в строительстве (как и договор покупки квартиры в ЖСК) необязательно регистрировать в органах Росреестра, потому что такой договор не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент такой передачи еще не являлось объектом собственности. Сторонами по инвестиционному договору в строительстве являются Застройщик (заказчик), который берет на себя обязательство по согласованию проектной документации и получения разрешения на строительство и постройку дома и инвестор  (юр.или физ.лицо), вкладывающий инвестиции или имущество(!!) в объект строительства. При более обширной схеме субъектами инвестиционно-строительной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и др. Оплату в такой сложной схеме заказчик производит проектировщику, поставщикам материалов, генподрядчику. С инвестором же заказчика связывает обмен денег инвестора для строительства на готовые объекты (квартиры) в строительстве. Финансовая схема может усложниться тем, что генподрядчик несет ответственность перед Заказчиком за действия субподрядчиков (которым передано часть функций генподрядчика), а перед субподрядчиками за действия заказчика. Рисков в заключении инвестиционных договоров до сих пор сохраняется много, так как нормативная база ограничивается лишь ФЗ 39 "О инвестиционной деятельности в РФ" и ГК РФ. Например, инвестор, подписав договор, где нет четко указанных сроков попадает в ситуацию реального долгостроя. Кроме того, необходимо очень детально изучать правоустанавливающие документы заказчика, т.к. во многих случаях, заказчик не обязан размещать проектную декларацию, что также создает дополнительные риски. Инвестиционные договора в строительстве находятся в зоне риска. Один из последних примеров с такими договорами связан с деятельностью "Миракс Групп". Небольшая компания "А" выиграла в 2002 году конкурс на реконструкцию жилого квартала на Кутузовском шоссе, застроенного пятиэтажками и включенного 2 годами ранее в план реконструкции Москвы, она стала заказчиком проекта. В 2005 году к проекту в качестве инвестора подключились 2 компании Миракс Групп ("В" и "С") как соинвесторы, и 2 другие ("Д" и "Е")- как застройщики. «А» осталось заказчиком проекта. При этом оно должно было получить 5% от всех построенных площадей, по инвестиционному договору. При готовности объекта №1 (всего должно быть 4) на 95% компания "А" расторгла инвестиционный договор, когда «Миракс Групп» получила от дольщиков 5,4 млрд руб. Все финансовые потоки между "В", "С" и "Д", "Е" в ходе реализации проекта должны были идти через "А". Нарушение графиков платежей стало официальной причиной расторжения инвестиционного контракта. "В" и"С" как инвесторы в 2010 году оспоривали законность этого решения в арбитражном суде. Тяжба шла 2 года, но а итоге арбитражный апелляционный суд отказал «Миракс Групп» во всех требованиях» и согласившись с тем, что та нарушила графики финансирования объекта.
Есть  проблема отсутствия механизма государственных гарантий и финансовой защиты для дольщика. На рынок долевого строительства в качестве участника может выйти юридическое лицо, с прописанным в Уставе разрешенным видом деятельности строительства жилых объектов. У такого юр.лица даже может не быть ни техники, ни документации на согласование участка под строительство, и такой застройщик может вести строительство без разрешения, привлекая денежные средства дольщиков. Не имея намерение исполнять свои обязательства и в конечном счете "безболезненно" выйдя на процедуру банкротства такой застройщик фактически уходит от ответственности возмещать ущерб дольщикам. Получается, что объект дольщикам не передан, финансовые потери налицо. Заявление дольщиков с требованием о возврате денежных сумм не представляет угрозы для недобросовестного застройщика по причине признания его банкротом и  отсутствии имущества и денежных средств на его счетах, на которое возможно наложить взыскание. Кто тогда должен возмещать дольщикам понесенный денежный ущерб? Ведь в новом строительстве не действует система страхования вкладов, как в банковской сфере. Конечно, можно вспомнить про, что каждый застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации строителей (СРО) и должен существовать механизм субсидиарной ответственности СРО по обязательствам застройщика в пределах средств компенсационного фонда, размер которого ограничен суммарным количеством взносом его участников. Но следует учитывать, что застройщик мог не получать допуск СРОК на монтажные работы, мог при этом не выплачивать текущие членские взносы. Кроме того, законом установлено только одно основание расходования денежных средств компенсационного фонда СРО- выполнение работ ненадлежащего качества. Итак. денежные средства у дольщиков могло принять юридическое лицо с уставом 10 тыс.рублей. без оформленных прав на участок и разрешения на строительство. без оформленного проекта и без допуска СРО... Здесь же сразу необходимо сказать об отсутствующем реальном механизме приостановки строительства с отсутствующим у застройщика проектными документами или документами на строительство. Например, по итогам 2014 года в Петербурге Арбитражный суд рассмотрел 18 дел об оспаривании со стороны застройщиков постановлений о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП. По 2 делам постановления Госстройнадзора в отношении застройщиков без документации на строительство были признаны незаконными и отменены, по 4 - в удовлетворении требований было отказано. В остальных случаях размер назначенного компании штрафа был снижен. Система государственного отбора надежного экономического контрагента действует в области гос. оборон заказа, в области строительства крупных государственных, стратегических, инфраструктурных проектов (мосты, дорожные развязки). В системе же долевого строительства единые государственные требования к застройщикам: время работы на рынке строительства, количество собственной строительной техники, раннее построенные фирмой объекты недвижимости, требования к Уставному капиталу создаваемой компании, просто на просто отсутствуют.
Проблемы с земельными участками для строительства: Конечно, участок под строительство, находящийся в частной собственности застройщика, это идеальный вариант. Но самая распространенная практика это аренда земли у государства или муниципалитета на срок не менее срока, необходимого для согласования проектной документации, получения градостроительного плана земельного участка, получения разрешения на строительство и собственно возведения дома. Здесь также надо еще иметь ввиду что правоустанавливающие документы на земельный участок входят в обязательный перечень документов, предоставляемых застройщиком для оформления град плана земельного участка или разрешения на строительство. Нужно сказать что больше всего проблем связано с большой задержкой сроков строительства из-за проблем с правоустанавливающими документами по аренде земли. В Санкт-Петербурге, уполномоченным органом (Фонд Имущества Санкт-Петербурга) земля предоставляется с торгов  на 10 лет без права строительства зданий и также с правом строительства зданий на срок строительства с правом продления срока аренды после окончания работ. Способы при этом предоставления земельных участков под строительство такие, что инвестор получает  участок  с  возможностью сразу после торгов приступить к проектированию и строительству объекта, и обязательством завершить строительство в установленный срок. По другой схеме инвестор получает  участок  с  возможностью приступить к строительству объекта только после  дополнительного согласования документов и не регламентированным сроком строительства. По третьему варианту происходит целевое предоставление земельного участка в аренду для строительства на срок строительства. Четвертый вариант для инвестора идеальный - это выкуп земельного участка после оформления права собственности на землю. К основным проблемам первичных документов по земельному участку для будущего строительства можно отнести незаконное изменение статуса земли на начальном этапе формирования земельного участка и игнорирование разрешенного использования земельного участка. Злоупотребление служебным положением чиновниками при распоряжении землей является в России конечно не национальной традицией (прочно укоренившегося в обыденном сознании нормы поведения), но чересчур распространенной практикой. К первому случаю можно отнести характерный пример в Звенигороде, где в 2009 году мэр передал для строительства многоквартирных домов 25 тыс.м2 земельных участков, находящихся в лесном фонде, перед этим проведя незаконный кадастровый учет на основании незаконных актов согласования границ, в результате чего эти участки были отнесены к категории земель населенных пунктов.  Другой пример, это многоквартирный дом в Коломягах, который был построен на земле, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, то есть для возведения просто индивидуального жилого дома. Естественно, что никаких разрешений на строительство выдано быть не могла, поэтому по иску Службы государственного надзора и экспертизы СПб, дом признан незаконной, самовольной постройкой и должен быть снесен. Пострадают около 250 жителей данного дома из 65 квартир, которым судом отказано в приобретении права собственности в данном объекте. Застройщик снимает с себя ответственность мотивируя это тем, что подавал документы на "строительную амнистию", утверждая, что фактически дом находится в функциональной зоне 2ЖД-зоне малоэтажной многоквартирной застройки, а согласно кадастровым паспортам земельный участок на котором расположен данный дом предназначены для размещения многоквартирных домов. Окончательно застройщик снял с себя всякую ответственность объясняя это тем, что дом 3 года назад уже заселен полностью, к дому подключены все коммуникации, дом прошел технический учет, ему присвоен милицейский адрес, дольщики выплатили полную стоимость квартир и приняли их у застройщика по актам приема-передачи. Убытки несут дольщики (внесшие деньги застройщику) и в случаях с КУГИ (комитеты по управлению городским имуществом), когда последний отказываются продлевать договор с инвестором. В новом строительстве отношения между местной властью и застройщиком регулируются 2 основными документами: постановлением правительства, разрешающим строительство и проектирование, а также договором аренды земельного участка, заключенного на инвестиционных условиях с КУГИ. Основанием для отмены ранее изданных постановлений местной власти является нарушение срока проведения работ или несвоевременное перечисление денег в бюджет. Обязательное условие исполнения инвестиционного договора аренды земли-срок аренды земельного участка, привязанный к сроку окончания строительства. Очень часто застройщики не укладываются в указанные в документе сроки при этом стороны не вносят в инвестиционный договор соответствующие изменения, при этом КУГИ пользуясь ст.610 ГК РФ разрывает договор в одностороннем порядке несмотря на то, что вина за просрочку лежит на другом государственном органе, необоснованно задерживающем подписание акта выполнения работ по строительству объекта (которые фактически уже выполнены). Таким образом, построенный объект, который изначально в соответствии с постановлением правительства субъекта РФ, на основании которого заключался договор аренды на инвестиционных условиях предоставлялся застройщику для строительства с целью последующего оформления в собственность приобретает в силу постановления КУГИ статус отказного и через 3 месяца Федеральная Регистрационная Служба регистрирует такой отказ. Налицо противоречие п. 2 статьи 610 ГК РФ (где КУГИ применяет норму для арендных отношений) и ФЗ №39 от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", рассматривающей застройщика как субъекта осуществляющего капитальные вложения в объект недвижимости... Налицо противоречия разных законов в разное время регулирующих рынок долевого строительства. 214-Федеральный Закон не отменил положений, раннее действующих законов, нормы по которым имеют и настоящее право применение. Например, в силу Федерального Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 1999 года, с изменениями на 02 января 2000 года - граждане, заключившие договоры о долевом участии в строительстве вновь создаваемых объектов недвижимости являются инвесторами, участниками инвестиционной деятельности. Инвесторы осуществляют капитальные вложения собственных квартир или привлеченных средств в строительство с целью, по окончании строительства получить в собственность квартиры в этих домах. Несмотря на то, что вышеназванный закон наделяет как физических так и юридических лиц - участников инвестиционной деятельности равными правами, приоритетное положение занимают все же физические лица. Так, в случае возникновения спора о праве на результаты инвестиционной деятельности, суд, в первую очередь, должен учитывать интересы физических лиц, в силу ст. 2 Конституции Российской Федерации. Другим основанием приоритетности интересов физических лиц- инвесторов служит то, что граждане, в отличие от юридических лиц, участвуют в инвестиционной деятельности не для извлечения прибыли, а для использования ее результатов для удовлетворения личных потребностей в жилье. 214-ФЗ от 30.12.2004 года (ст.4) определяет, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Результатом таких противоречий может быть двоякое толкование прав дольщика при его желании требовать у застройщика исправить качество строительства. Предмет заключаемого договора дольщика с застройщиком определяет интерес дольщика только как индивидуально-определенное имущество в виде квартиры, и раз объект долевого строительства (квартира) входит в состав многоквартирного дома, то качество выполнения работ, как правило, одинаковое по всем договорам. С другой стороны, несовершенство норм о техническом регулировании в строительстве усложняет процесс проведения экспертизы, когда дольщиком доказывается существенность недостатка квартиры и нарушения требований по качеству строительных работ.
Противоречия 214 ФЗ с Жилищным Кодексом РФ  проявляются в вопросе деятельности ЖСК.
 В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить потенциальному покупателю их финансовую составляющую проблематично. Ведь это так сказать, добровольное объединение граждан, желающих объединить свои денежные средства для строительства многоквартирного дома... Трудность в получении извне финансовой информации связана с несовершенством законодательства, в частности с несогласованностью часто:
- в Уставе самого ЖСК и положениями 214 ФЗ, а также положениями 214 ФЗ и Жилищного Кодекса РФ №188. Хотя ЖСК как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрен в ФЗ-214, который относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но не регламентирует отношения сторон. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели. А значит нормы и принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в Уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК. Покупатель квартиры в новостройке вступает в уже созданный кооператив с зарегистрированным уставом, где могут содержаться положения ущемляющие его права как покупателя квартиры.
Наиболее уязвимые  моменты для дольщика ЖСК связаны с «решениями органа правления, определяемого Уставом ЖСК» и невыгодным при вступлении в ЖСК могут быть такие условия:
- Договор с ЖСК не подлежит обязательной регистрации в Росреестре
- По договору с ЖСК стоимость квартиры может измениться при наличии доп. расходов строителей. Что такое дополнительные расходы сейчас, в период роста цен мы понимаем..
- В рамках заключаемого договора с ЖСК застройщик не несет ответственности за нарушение сроков окончания строительства
- Дольщики, вступающие в ЖСК, не наделены законным правом претендовать на одномоментный, срочный, возврат внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора. В случае не исполнения ЖСК своих обязательств только сам кооператив (законодательство и судебная практика) определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные от дольщика денежные средства.
- По договору с ЖСК предусмотрена возможность процентной рассрочки до окончательного платежа дольщика по строительству дома в ЖСК, что также является одним из факторов изменения цены в будущем.
- Застройщики, работающие по договорам ЖСК не обязаны выкладывать всю разрешительную документацию (либо опубликовывать проектную декларацию) в открытый доступ. 
- Получить право собственности можно только после того, как стоимость пая будет выплачена полностью. Соответственно, ни продать, ни подарить, ни обменять квартиру дольщик не имеет права, а выплатить досрочно стоимость пая он может, если это позволяет устав ЖСК
-  ЖСК является непосредственным заказчиком работ. Таким образом, при обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении жилого дома, устранять их будут пайщики за счет собственных средств. Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры.
- В договорах с ЖСК часто присутствует пункт о его расторжении по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК (как инвестора в строительстве) своих обязательств. Так что если по какой-то причине ЖСК не исполнит своих обязательств по финансированию объекта в полной мере, то и застройщик не будет обязан передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался
В России или отсутствуют или не развиты объединения граждан по защите интересов в сфере долевого строительства.  К сожалению,  дольщики как правило объединяются для отстаивания своих прав на том этапе, когда проект потерпел полный провал, ничего не построено, а все денежные средства дольщиков расхищены. Как правило люди объединяются для обмена информацией о проблемах конкретного дома и способах выхода из сложной ситуации. Создание же на начальных этапах групп дольщиков, в форме общественных объединений как добровольного объединения граждан на основе общности интересов для удовлетворения нематериальных потребностей (п. 1 ст. 117 ГК РФ) вполне допускается. Создание общественного объединения лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья, ведь имеет цель защиты интересов дольщиков, которые планируют вложить денежные средства в долевое строительство, от действий недобросовестных застройщиков для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по созданию объектов долевого строительства, их своевременной передаче и надлежащего качества.
По устоявшейся судебной практике в большинстве случаев люди могут рассчитывать только на возврат внесенных денежных средств, потому что преобладающая часть оспариваемых договоров касается их "неточного" содержания и вытекающих из этого последствий для дольщика, например, по предварительным договорам купли-продажи.
Примеры вынесенных не пользу дольщиков типичных судебных решений: Из последних событий 2016 года самым запоминающимся была попытка краснодарских чиновников выселить по странному решению суда 48 многодетных семей из их собственного дома. Люди приобрели квартиры несколько лет назад, самым тщательным образом проверив всю информацию, купили жилье с государственной регистрацией и со всеми подтверждениями. Но проблемы возникли только  в 2016 году. Владелец соседнего участка выдвинул претензию по поводу близкого расположения многоэтажки к его участку. Ни о чем подобном не шло речи когда они покупали свою квартиры. Почему контролирующие органы власти допустили строительство с нарушением правил? А потом еще и разрешили ввести в эксплуатацию этот дом?
- В ряде случаев дольщики не смогли доказать, что у компании-банкрота были обязательства по передаче жилых помещений. По этой причине суд отказал в применении правил 7-го параграфа в делах о банкротстве ЗАО «СПб Девелопмент», ООО «Маяк», ООО «Производственно-строительная фирма "КитежСтрой"» и ТСЖ «Бастион».
- Принципиальное значение имеет тип возводимого здания: к примеру, покупатели могут требовать передачи им жилых помещений лишь в том случае, если застройщик привлекал их средства для строительства многоквартирного дома. А вот на другие типы зданий правила 7-го параграфа не распространяются - в частности, на объекты блокированной застройки. Об этом сказано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.07.2014 № 15636/2013.
- Большое значение также имеет статус земельного участка, на котором возводится здание. К примеру, если застройщик возвел многоквартирный дом в обход законодательства, участники строительства могут рассчитывать лишь на возврат денежных средств. Примером служит дело о банкротстве ЗАО «Золотые ключи»: суд отказался передавать объект для завершения строительства, поскольку его построили на землях ИЖС. Широко известна история, когда в 2015 году суд Приморского района Санкт-Петербурга постановил, что 3 дома комплекса "Никитинская усадьба" должны быть снесены, так как территория, на которых они построены, предназначалась для индивидуального жилищного строительства. При этом выяснилось, что вины должностных лиц (Гостройнадзор Петербурга) в том, что дом был построен ГК "Северо-западная строительная корпорация" на этом месте, а квартиры проданы - нет, так как вмешиваться в договорные отношения граждан и юридических лиц город не может. 
- Судебные противоречия при передаче недостроя вновь созданному ЖСК. Для передачи недостроя созданному дольщиками кооперативу (как например, в случае с компанией "Окстрой") было необходимо чтобы земля под зданием должна находилась в собственности застройщика-банкрота. Стоимость прав застройщика на объект незаверш. строительства и зем. участка не должна превышать более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства (включенных в реестр требований кредиторов). Либо решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства должно быть принято тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юр. лиц - участников строительства).
- При отсутствии разрешения на строительство застройщики обещают "все быстро решить через суд" как это стало часто делаться в городе Ставрополь, где строительство приняло неконтролируемый характер. Застройщики Ставрополья идут по пути признания права собственности на самовольную постройку, которое дает ст. 222 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что "самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил". Таким образом, вынося решение о признании права собственности на самовольную постройку суд исходит из положения, что "отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку". Здесь есть противоречие с другими законами, которые говорят о том, что сначала нужно получить экспертизу, что дом небезопасен для жизни, а затем признавать права собственности на самовольную постройку. Например на это прямо указывает п.26 постановления Пленума Верховного Суда России №10, Пленума высшего арбитражного России №22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сказано что "рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан". Актуальные проекты в области государственного регулирования жилищного строительства на 2017год:: Это прежде всего ФЗ №304 "О внесении изменений в ФЗ №214", состоящий из новых пунктов, которых явно недоставало в редакции 214 ФЗ. Это прежде всего касается размера уставного капитала застройщиков (привлекающих средства), которых на конец 2016 года около 4 тысяч.
1. Теперь, с 1 января 2017 года, оплаченный уставной капитал застройщика (либо складочно-уставной капитал суммарно с уставным фондом поручителя) должен быть не менее 2,5 млн.рублей, что соответствует максимальной площади возводимых застройщиков объектов в 1500м2. Это примерно площадь пятиэтажной хрущевки. Для уставного капитала в 4 млн.рублей объем строительства должен не превышать 2500м2, для 10 млн. рублей - не более 10 тыс. м2, для 40 млн. рублей -не более 25 тыс.м2, для 80 млн. рублей -не более 50 тыс.м2,  для 150 млн.рублей - не более 100 тыс.м2, для 400 млн.рублей - не более 250 тыс.м2, для 800 млн.рублей - не более 500 тыс.м2, для 1,5 млрд.рублей - более 500 тыс.м2. 
2. Кроме оплаченного уставного капитала, застройщик чтобы привлекать денежные средства дольщиков должен по ФЗ №304 также отвечать требованиям: а. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации б. нет решения арбитражного суда о введении любой из процедур банкротства в. нет решения арбитражного суда о приостановке его деятельности (в качестве меры административного наказания) г. застройщик не числится в реестре недобросовестных поставщиков в соответствие с ФЗ №223, ФЗ №44 д. не числится недобросовестных участников аукциона по продаже (аренде в соответствие со ст.39.12, п.28,29 ЗК РФ) земельного участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности. е. у застройщика нет  задолженности и недоимок перед гос. бюджетом по налогам и сборам ж. отсутствие судимости в сфере экономики у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика и главного бухгалтера. 
3. Требования к раскрытию информации застройщиком существенно расширены 
4. В ФЗ№304 предусмотрено, что в договоре долевого участия может быть предусмотрена обязанность дольщика (депонента) внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный счет эскроу со сроком депонирования равному сроку передачи объекта дольщику (+6 месяцев). Основания для прекращения депонирования перечислены следующие: а) передача объекта застройщиком дольщику, б) Расторжение ДДУ по соглашению сторон или в судебном порядке в) односторонний отказ одной из сторон от исполнения ДДУ.
5. С 1 января 2017 года застройщики, привлекающие средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ N 214 ФЗ станут осуществлять обязательные отчисления 1%(от планируемой стоимости строительства) в Фонд единого института развития в отношении многоквартирных домов, если гос. регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства осуществляется после 1 янв. 2017 года. Средства компенсационного фонда будут использоваться на выплату возмещения участникам долевого строительства, предоставление займов застройщику, который станет приобретателем имущества обанкротившегося застройщика, либо для помощи в целях завершения строительства объектов.
Выбор застройщика, самые важные рекомендации для дольщиков: 
При выборе застройщика рекомендуем обратить внимание на следующие моменты, которые помогут Вам отсечь сразу неподходящие компании и проанализировать оставшиеся строительные компании: 
1. Нужно посмотреть копию Устава застройщика. В Уставе содержится много полезной информации, например, должна быть указана соответствующая деятельность застройщика по строительству малоэтажного или многоквартирного жилья, возможности привлечения средств дольщиков посредством материнского капитала и размер оплаченного уставного капитала. 
2. Покупателю необходимо знакомиться с проектной декларацией застройщика, чтобы иметь первоначальные, исходные данные. Проектная декларация - это документ, состоящий из 2 частей, первая содержит информацию о застройщике, вторая часть о проекте строительства (требования  ст.19  ФЗ N 214). Информация о застройщике: - фирменное наименованиепод которым застройщик выступает на рынке. - местонахождение застройщика,  его ОГРН, ИНН. - дату гос. регистрации в ЕГРЮЛ и сведения об учредителях. - проекты строительства недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение последних 3 лет с указанием адресов объектов и сроков ввода их в эксплуатацию - сведения о величине собственных денежных средств, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.  Информация о проекте строительства: 
- цель проекта строительства, этапы и сроки реализации проекта,  дата предполагаемого срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
- номер разрешения на строительство.  - права застройщика на земельный участок (номер и дата договора аренды земельного участка, кадастровый номер земельного участка, границы и площадь земельного участка). - количество в доме квартир, встроенных нежилых помещений, гаражей и т.д. - наименование подрядчиков, осуществляющих строительно-монтажные работы. Документы, предоставляемые застройщиком дольщику: 
а) Устав б) Свидетельство о гос. регистрации застройщика (присвоение ОГРН). в) Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (получение ИНН) г) Бухгалтерскую отчетность за 3 года последних.  д) Аудиторское заключение за последний год. Отчетность застройщиков, созданных в форме ООО и ЗАО, подлежит обязательному аудиту вне зависимости от показателей деятельности. е) Технико-экономическое обоснование проекта, - проекты межевания территории; проекты планировки тер.; градостроительный план зем. участка.  
3. Срок работы застройщика, который сформировался финансово и технически как профессиональный участник строительного рынка в условиях российской реальности не может быть менее 10 лет, компания имеет в собственности (а не аренде) действующий офис, производственные мощности, строит.технику. Количество сданных компанией жилых комплексов не меньше 5.  
4. У публичной компании всегда вывешена в открытом доступе (например, на ее сайте) проектная декларация на строящийся жилой комплекс. Дополнительно по запросу компанией может быть предоставлена информация о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в соответствии со ст.20, часть 1, п.6 214-ФЗ, учредительные документы и утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за 3 последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст.20, часть 2, п.п.1-5). Эти документы нужно запросить у застройщика, частично ее можно найти на сайте застройщика. Тут нужно сказать, что опубликование застройщиком недостоверной проектной декларации, опубликование, которой предусмотрено 214 ФЗ влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от 200 тысяч до 400 тысяч рублей.(п. 2 ст. 14.28 КоАП)  При минимальном анализе фин.  отчетности  обратить  внимание стоит на: Размер материальных активов застройщика,  дебиторскую задолженность по итогам года (должны застройщику другие компании) и кредиторскую задолженность (долги застройщика к уплате), Коэффициент обеспеченности собственными средствами (показывает достаточность у организации собственных средств для финансирования текущего строительства допустим при сохраняющемся невысоком уровне привлеченных средств дольщиков и банковских средств),  Прибыль застройщика по итогам последнего года, Соотношение собственного и заемного капитала ( показывает какая часть собственного оборота капитала застройщика находится в обороте), Коэффициент обеспеченности материальных запасов (Отношение собственных оборотных средств к величине материально-производственных запасов), Рентабельность активов (отношение чистой прибыли к среднегодовой стоимости активов), Оборачиваемость задолженности перед поставщиками и подрядчиками (показатель скорости оплаты застройщиком собственной задолженности перед поставщиками и подрядчиками)
5. Разрешение на строительство представлено на интерактивной карте сайта Службы строительного надзора и экспертизы СПб
6. Застройщик предоставляет без задержек ежеквартальную отчетность о ходе строительства в Комитет по Строительству Администрации Санкт-Петербурга.
7. Компания-застройщик на момент строительства без задержек выплачивает членские взносы в СРО, имеет допуск от СРО на работы по объекту строительства.
8. Средний показатель задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию застройщика по раннее построенным объектам не превышал 6-9 месяцев. Есть специализированные сайты, ведущую такую статистику. 
9. Отсутствие исков о признании застройщика банкротом, введения наблюдения, отсутствие исков к застройщику со стороны органов исполнительной власти, а также контрагентов, субподрядчиков, отсутствие исков самого застройщика к правительству субъекта РФ, органам исполнит. власти, например, о признании недействительным отказа в выдаче разрешения на строительство или продлении аренды земельного участка, предоставленного для строительства на инвестиционных условиях. Иск может быть размещен на сайте Арбитражного Суда. 
10. Отсутствие исков дольщиков к застройщику.
11. Отсутствие исков самого застройщика к правительству субъекта РФ, органам исполнит. власти о признании недействительным отказа в выдаче разрешения на строительство или продлении аренды земельного участка, предоставленного для строительства на инвестиционных условиях.
12. Наличие аккредитации в крупных банках (Сбербанк, ВТБ и др.), наличие военной ипотеки и работы с субсидиями.
13. Дополнительным плюсом является фактор застройщика как публичной компании, чьи акции размещались путем IPO и торгуются на лондонской фондовой бирже. К застройщикам, чьи акции торгуются на фондовых биржах в Лондоне и Нью-Йорке, финансовыми аудиторами предъявляются самые жёсткие требования в плане раскрытия информации.
14.  Информация о земельном участке должна содержать сведения о статусе земельного участка (земли населенных пунктов) и разреш. использовании (строительство малоэтажных и многоэтажных жилых домов) в соответствии с градостроительным планом и полученными техническими условиями по инженерным сетям. Строительство на земле со "временным статусом" - незаконно, а действие договора аренды земли предоставленной под строительство при отсутствии выполнения застройщиком условий такого договора - приостановлено. Срок аренды земельного участка не может быть меньше срока выданного разрешения на строительство, а статус земельного участка при строительстве многоквартирного дома не может быть "индивидуальное жилищное строительство" или земли сельхозназначения. Строительство многоквартирных домов в лесном массиве, в природоохр. зоне, рядом со свалками, братскими захоронениями незаконно.
Основные выводы статьи:  
1. Необходимую норму прибыли в жилищном строительстве многоквартирных домов в кризисный период падения спроса (2016-2018) сохранят только застройщики с огромными объемами вводимого в эксплуатацию жилья (не менее 0,7 млн.м2 в год) по невысокой цене и застройщики собственнных больших участков.  
2. Гос. органы исполнительной и органы муниципальной власти не могут остановить выход на рынок  застройщиков, деятельность которых в силу объективных причин (отсутствие опыта строительства, отсутствие первоначально оборотного капитала для строительства, спорные права на землю, где осуществляется строительство и т.д.) изначально создает большой риск для дольщиков.  
3. Большое количество застройщиков в России не имея разрешения на строительство, осуществляют его. Размер санкций на это со стороны государства несоизмерим с размером ущерба дольщикам в случае банкротства застройщика или неполучения им вообще разрешения на строительство. ФЗ №214 условно запрещает застройщику принимать денежные средства граждан при отсутствии разрешения на строительство, либо отсутствии права аренды (собств.) на земельный участок, на котором ведется строительство.  
4. Рынок земли при строительстве многоквартирных домов не отрегулирован в объеме, исключающем, спорные нормативные акты о выделении земли под строительство. Другой проблемой является правомерность перевода земель одной категории в категорию земель под строительство. К основным проблемам первичных документов по земельным участкам для будущего строительства можно отнести незаконное изменение статуса земли на начальном этапе формирования земельного участка (местной властью) и игнорирование застройщиками разрешенного использования земельного участка, а также сроков и условий для зем. участков, предоставл. для строительства с торгов.
5.  На 2016 год договор долевого участия в строительстве в соответствие с 214 ФЗ это единственно возможный договор из всех других, кот. содержит самые элементарные положения, защищающие дольщика.  
6. 214 ФЗ исключил практику двойных продаж объектов недвижимости, потому что заключаемые с дольщиками договора долевого участия регистрируются в органах Росреестра.  
7. На 2016 год механизм государственных гарантий и финансовой защиты для дольщиков отсутствует. Например, не существует механизма запрета или приостановки деятельности застройщика, принимающего денежные средства у дольщиков с отсутствующим у него разрешением на строительство. Нет механизма контроля за целевым расходованием денег дольщиков.  
8. 214 ФЗ не разрешил принципиального противоречия в длительном переносе сроков строительства застройщиком.  
9. ФЗ №304 расширил ФЗ №214 большим количеством новых дополнений, одним из которых является внесение дольщиком денежных средств на эскроу счета, где депонирование сохраняется до ввода застройщиком объекта в эксплуатацию. 214 ФЗ №304 ввел большое количество ограничений для застройщика, ввел привязку размера оплаченного устав. капитала застройщика к размеру возводимого жилья.  
10. Большинство норм ФЗ №304 усложнят процедуру получения застройщиком всей разрешительной документации для строительства на всех этапах ее получения. Административные издержки для всех застройщиков значительно возрастут. Издержки по строительству в 2015-2016 гг. (строительные материалы, комплектующие, транспортные расходы, использование тяжелой техники и т.д.) продолжат только расти. Минимальную норму прибыли смогут сохранить только крупнейшие застройщики, которые начали возводить объекты до 2017. Мелкие и средние застройщики в 2017 году после вступления ФЗ №304 будут поставлены в ситуацию резкого снижения прибыли в условиях резко возросших затрат. что скорее всего будет являться причиной банкротства 25-30% застройщиков в период 2017-2018.
Автор статьи Часовской Алексей Михайлович. Петербург. 2016 (почта: komned-chas@mail.ru)
 
Страна:
Тип:
Цена от (€):
до (€):

Компания Finest Estate Group совместно с лучшим застройщиком Северного Кипра-компанией Ноянлар организует для Вас просмотровый тур для ознакомления со строящимися и построенными объектами компании! Вы можете ознакомиться с зарубежной недвижимостью в течение нескольких дней. Мы поможем Вам сделать правильный выбор! Подробнее...


Какое вложение сделали бы Вы, имея свободные 1,5 млн.руб. ?

Голосовать     Результаты
Подсчёт результатов.....
Агентство недвижимости «Finest Estate Group» Copyright © 2009 - 2015
Все права на материалы, представленные на данном сайте (текстовые, звуковые, графические, включая дизайн сайта), защищены законом об авторских правах. При использовании материалов ссылка на finestgroup.ru обязательна. Создание сайта: Алексей Беляев.

CY-PR.com