Россия
 Республика Кипр
 Северный Кипр
 Германия
 Испания
 Финляндия
 Болгария
 Черногория
 Португалия
 Италия
 Греция
 Турция
 Великобритания
 Венгрия
 ОАЭ
Оценка инвестиций за рубежом.

В данный статье мы рассмотрим различные финансовые инструменты для фактического увеличения денежной массы инвестора при эффективных вложениях в зарубежную недвижимость. При анализе эффективности вложений используются следующие показатели:
- Срок окупаемости вложенных денежных средств. Это достаточно несложный способ оценки инвестиций в недвижимость, заключающийся в сопоставлении единоразового вложения инвестиции и срока денежных поступлений от ее коммерческого использования. Эффективным значением для России в период 2007-2013 годов считался показатель в 100 месяцев, или 8,3% годовых, в ЕС за аналогичный период нормальным считался показатель в 5% годовых. В период с начала 2015 года показатель срока окупаемости вложенных денежных средств в коммерческкую недвижимость увеличился на 40%, составляя около 140 месяцев или 5,5% годовых. Однако данный метод не учитывает временную стоимость денег.
- Учетная норма прибыли уже оциванивает рентабельность сравнением усредненных инвестиций с будущим годовым чистым доходом. Например, при вложении 65 тыс.евро с ориентирововчной продолжительностью 20 лет и годовым притоком денежных средств в 10 тыс.евро. При использовании метода равномерного списания стоимости первоначальной инвестиции (аммортизации основного капитала) в размере 3,5% в год получаем. что учетная норма прибыли для данного инвестиционного проекта составляет почти 12%. Этот метод оценки удобен, однако как и первый метод он не учитывает временную стоимость денег.
- Чистая текущая стоимость является разницей между текущей стоимостью будущих притоков денежных средств, получаемых от реализации проекта и самой суммы первоначальной инвестиции. Текущая стоимость будущего потока денежных средств рассчитывается с использованием т.н. "минимально требуемой нормы прибыли" в качестве учетной ставки.Допустим, при первоначальной инвестиции в 1,295 млн.евро ориентировочной продолжительностью в 10 лет, годовым притоком денежных средств в 300 тыс.евро и стоимостью капитала не менее 12% размер текущей стоимости равняется 300 тыс. евро умн.на Т (12%, 10 лет)=300 тыс.евро умн. 5,65 (Т найдено по таблице)= 1, 695 тыс.евро. Таким образом, чистая текущая стоимость проекта равна 1,695 млн.евро-1, 295 млн. евро (первоначальная инвестиция)=400 тыс.евро. Разница является положительной, поэтому данный инвестиционный проект можно утвердить.
- Внутренняя норма рентабельности позволяет определить стоит ли принять инвестиционный проетк сравнением внутренней нормы рентабельности и стоимости капитала. Если она выше стоимости капитала-проект можно принять. Используя те же данные что и в предедущем примере, мы составляем равенство инветиции=текущей стоимости. Получаем 1,295 млн.евро=300 тыс.евро умн. на Т (i, 10 лет). Значит Т=первонач.инвестиция/годовой приток денег=4,31. Результат находится в таблице между 18%и 20%, используя интерполяцию получаем, что внутренняя норма рентабельности здесь составляет 19,1%, а это значит что проект выгодный.
- Коэффициент рентабельности представляет собой соотношение общей текущей стоимости будущих притоков денежных средств к первоначальной инвестиции.Если коэффициент рентабельности больше 1, то проетк может быть принят. Опять таки используя данные прошлого примера получаем, что 1,695 млн.евро1,295 млн.евро получаем коэффициент в 1,31.
Понятно, что такие непростые расчеты применимы для стабильной экономики с устоявшейся налоговой системой. Немаловажное значение также имеют показатели налогообложения: НДС, налог на прибыль и корпоративный налог. Например, в строгой Испании и "демократичной" Болгарии эти данные очень различны. Поэтому и результаты деятельности предприятий, особенно с участием капитала нерезидентов будут очень различаться. Налоговые режимы в оффшорных зонах Кипра и Дубая также сильно различаются от налоговой системы Италии и Франции при общих составляющих вложений в основной капитал. Основной определяющей составляющей при выборе инвестором проектов является положительная динамика роста цен на недвижимость, связанная с общим состоянием рынка капиталов страны и экономики. Самые высокие показатели уровня экономической свободы, развития предпринимательства,  развития рынка капиталов и низкого порогового значения индекса коррупции можно отметить в Гонконге, Сингапуре, Японии, США, Австралии, Новой Зелеандии, Дании, Швеции, Германии, Швейцарии.
Инвестирование резидентами РФ денег за рубежом имеет свои нюансы: налоговое законодательство и исполнительская дисциплина в европейских странах гораздо жестче, чем в России, соответственно уплата налогов (сдача недвижимости, перепродажа, участие в банковских операциях, получение дохода и т.д.) встает на первый план. Возникает вопрос и о резидентстве инвестора в зарубежную недвижимость: покупая недвижимость за рубежом с целью "постоянно там проживать" люди не всегда думают о количестве дней, проведенных за пределами России, и не уведомляют контролирующие органы (налоговые) о наличие ВНЖ в другой стране. Это может обернуться потерей статуса налогового резидента, что может повлечь за собой уплату 30% НДФЛ (вместо обычных 13%) и потерей налоговых льгот. Вкладывая же в рентную недвижимость, нужно знать, что в некоторых европейских странах, законодательство жестко защищает права третьих лиц (малоимущих, инвалидов, нанимателей жилья и др.), которые могут иметь опосредованное отношение к недвижимости, которую приобрел собственник, но убытки наносить прямые. Это стало одним из обстоятельств (кроме самого спада в экономике этих стран), что инвестиционная недвижимость потеряла свою привлекательность, например, инвестирование в доходные дома в Германии (ценою 150-350 тыс.евро), а также дома для престарелых. Неустойчивый тренд демонстрирует и восток. Если рассматривать рынок небольшой коммерческой недвижимости ОАЭ, то там инвестиционные, отельные апартаменты не обеспечивают былого инвестиционного спроса 2012-2014г.г., соответственно спрос на аренду, на несколько % опережает падение спроса на инвестиционные апартаменты. Увеличились и эксплуатационные расходы управляющих инвестиционными апартаментами компаний. Реальная доходность на коммерческую недвижимость в ОАЭ с 10-13% в 2013 году снизилась до реальных 5,5-7%. Доходность от сдачи недвижимости в аренду стала малоэффективна и европейских странах. Например в Португалии, если учитывать фактор среднестатистического (сезонного) простоя недвижимости ввиду отсутствия сбалансированного спроса как такового на недвижимость вообще в 2015-2016г.г., а также необходимости уплаты налогов на сдачу недвижимости в аренду нерезидентам - средняя, чистая доходность составит 3-3,5% годовых с учетом выплаченных налогов.. Налог на сдачу недвижимость в найм, в Португалии составит 15%, а ежегодный налог на недвижимость, составит 1% от стоимости объекта недвижимости. Немаловажное значение для инвестирующих за рубежом соотечественников также имеют показатели налогообложения: НДС, налог на прибыль и корпоративный налог. Например, в Испании и Болгарии (Черногории) эти данные очень различны. Поэтому и результаты деятельности предприятий, особенно с участием капитала нерезидентов будут очень различаться. Налоговые режимы в оффшорных зонах Кипра и Дубая также сильно различаются от налоговой системы Италии и Франции. При общих равных составляющих вложений в основной капитал конечные данные будут совершенно разные. Основной определяющей составляющей при выборе инвестором проектов является положительная динамика роста цен на недвижимость, связанная с общим состоянием экономики страны и ее рынка капиталов. Самые высокие показатели уровня экономической свободы, развития предпринимательства, развития рынка капиталов и низкого порогового значения индекса коррупции можно отметить в Гонконге, Сингапуре, Японии, США, Австралии, Новой Зеландии, Дании, Швеции, Германии, Швейцарии. Нужно принимать во внимание особенности развития конкретной территории. Территории в социально-экономическом аспекте могут различаться и в одном государстве они могут быть разными: например, северная часть Италии (Ломбардия, Лигурия) гораздо более развиты, чем итальянский юг (Калабрия, Апулия)... Прибрежные районы, заполняемые туристами в летний период, могут быть безлюдными зимой, в отличие, например, от крупных прибрежных городов.
Налоговые условия для нерезидентов в разных странах различаются также совершенно кардинально.. Различны условия и по декларированию недвижимости за рубежом: Федеральный закон № 140 «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 8 июня 2015 года, означающий для собственников зарубежной недвижимости, что те, кто добровольно подаёт декларацию со сведениями об объектах и денежных операциях, освобождаются от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодексов, а также получают налоговые послабления. Основная причина, по которой владельцам зарубежных счетов и недвижимости стоит подавать декларацию,- это возможность легализации средств и имущества без необходимости платить налог в России. Кроме того, если до 1 января 2015 были совершены операции, связанные с покупкой, продажей или дарением недвижимости, и при этом не оплачены соответствующие налоги или оплачены лишь частично, то сумма этих налогов в России взыскиваться не будет. В соответствии с законом № 140-ФЗ, декларированию подлежат:- счета или вклады в иностранных банках;
- объекты недвижимости;
- счета или вклады в банках, если декларант признается бенефициарным владельцем (должны соблюдаться условия прямого или косвенного владения более 25% капитала либо должна быть возможность контролировать действия юридического лица - клиента банка); в этом случае декларант также предоставляет описание оснований для признания себя бенефициарным владельцем;
- суммы кредитов, если процентная ставка по займу в иностранной валюте ниже 9% годовых и 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (в рублях);это считается материальной выгодой, и разница облагается по ставке 35%;
- транспортные средства;
- движение средств на рынке ценных бумаг или Forex через личный зарубежный счет.
- ценные бумаги;
- доли участия и паи в уставных капиталах российских и иностранных организаций;
- контролируемые иностранные компании (КИК) - если основания для признания компании КИК не связаны с прямым участием физического лица через владение акциями, долями и паями.
Освобождение от ответственности:
Гарантии освобождения от ответственности, предусмотренные в законе, распространяются на всех лиц, информация о которых содержится в декларации, в том числе на менеджмент компании, если речь идет о юридическом лице.
Также предоставляется освобождение от ответственности за налоговые правонарушения, если они связаны с приобретением, использованием, распоряжением имуществом или КИК, информация о которых содержится в декларации.
Резидент России купил недвижимость за рубежом в кредит, то тогда российские законы не будут нарушены, если суммы кредитов в иностранной валюте:
- перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран - членов ОЭСР или ФАТФ;
- получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств - членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше 2 лет.
В других случаях валютная операция признается незаконной. Если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.
Странами-членами ОСЭР на 2016 год являются: Австралия (7 июня 1971), Австрия, Бельгия, Великобритания, Венгрия (7 мая 1996), Германия, Греция, Дания, Израиль (7 сентября 2010), Ирландия, Исландия, Испания, Италия, Канада, Люксембург, Мексика (18 мая 1994), Нидерланды, Новая Зеландия (29 мая 1973), Норвегия, Польша (22 ноября 1996), Португалия, Словакия (14 декабря 2000), Словения (21 июля 2010), США, Турция, Финляндия (28 января 1969), Франция, Чехия (21 декабря 1995), Чили (7 мая 2010), Швейцария, Швеция, Эстония (3 июня 2010), Южная Корея (12 декабря 1996), Япония (28 апреля 1964). Странами-членами ФАТФ на 2016 год являются: Австралия, Австрия, Аргентина, Бельгия, Бразилия, Великобритания, Германия, Гонконг (Китай), Греция, Дания, Индия, Ирландия, Исландия, Испания, Италия, Канада, Китай, Люксембург, Мексика, Нидерланды, Новая Зеландия, Норвегия, Португалия, Российская Федерация (с 19 июня 2003 года), Республика Корея, Сингапур, США, Турция, Финляндия, Франция, Швейцария, Швеция, ЮАР, Япония.
Если же резидент России продал зарубежную недвижимость иностранцу, и полученный доход был зачислен напрямую на счет в зарубежном банке, то такая валютная операция незаконна по ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации». КоАП РФ (ч. 1 ст. 15.25) предусматривает штраф от 75% до 100% суммы незаконных операций. То есть, если россиянин продал за границей объект за 1 млн. евро и полученную сумму перевел на зарубежный счет, сумма штрафа составит 750 тыс.-1 млн. евро. Чтобы избежать необходимости переводить деньги за продажу недвижимости в Россию, собственник может принять деньги от продажи на счет своего созданного за рубежом юридического лица или аффилированной фирмы-агента, что будет являться формальным соблюдением валютного контроля для российского законодательства. Механизм отслеживающий такие платежи пока не налажен, так как фактически информацию можно получить о счетах российских государственных служащих или при наличии оснований, что лицо отмывает деньги за рубежом. Тогда российские власти через правоохранительные органы другой страны смогут получить в иностранном банке необходимую информацию.
Предусмотрен срок давности - год с момента перевода денег. Если за год ничего не было обнаружено, к ответственности привлечь невозможно.
Если недвижимость продается в стране, с которой у России заключено соглашение об избежание двойного налогообложения, то налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского (в Европе и США налоги на порядок выше, чем в России). Если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает там налог на продажу, то в России ему такой налог платить не придётся. Однако ситуация в каждой стране разная. Например, в ОАЭ нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости, а вместо него уплачивается налог в России -13%.
Санкт-Петербург
Часовской Алексей Михайлович


Страна:
Тип:
Цена от (€):
до (€):

Компания Finest Estate Group совместно с лучшим застройщиком Северного Кипра-компанией Ноянлар организует для Вас просмотровый тур для ознакомления со строящимися и построенными объектами компании! Вы можете ознакомиться с зарубежной недвижимостью в течение нескольких дней. Мы поможем Вам сделать правильный выбор! Подробнее...


Какое вложение сделали бы Вы, имея свободные 1,5 млн.руб. ?

Голосовать     Результаты
Подсчёт результатов.....
Агентство недвижимости «Finest Estate Group» Copyright © 2009 - 2015
Все права на материалы, представленные на данном сайте (текстовые, звуковые, графические, включая дизайн сайта), защищены законом об авторских правах. При использовании материалов ссылка на finestgroup.ru обязательна. Создание сайта: Алексей Беляев.

CY-PR.com