Процедура оформления недвижимости в Германии

Регистрация сделки с недвижимостью в Германии–процедура понятная и годами установленная. Покупая недвижимость в Германии, Вы можете быть уверены, что все будет чётко, прозрачно и в полном соответствии с  законом. Оформление зарубежной недвижимости в Европе в принципе имеет одинаковую базу, за исключением некоторых небольших нюансов.

Недвижимость в Германии имеют право покупать юридические и физические лица. Недвижимость после покупки становится полностью Вашей частной собственностью, а Вы собственником.

Рассмотрим пошагово процедуру оформления в собственность недвижимости в Германии.

1) Выбор объекта по характеристикам. Обширную базу недвижимости в Германии Вы можете увидеть у нас на сайте, а наши специалисты подберут Вам серию объектов под конкретные запросы, если Вы всё таки не нашли интересующего объекта в нашей базе. После выбора объектов следует наметить и совершить просмотровую поездку в Германию, что бы осмотреться на месте.

Когда недвижимость выбрана:

2)  Заключается предварительный договор купли-продажи. (Копия на русском языке) , в котором прописаны способ и условия продажи . В Германии все договора подписываются у нотариуса, понятия «простая письменная форма договора» там просто не существует. Нотариус является государственным лицом и защищает интересы всех сторон сделки. В нотариальном договоре должен  быть пункт, где прописаны обязательства сторон в случае отказа от сделки. Покупатель предъявляет продавцу документ, который показывает наличие необходимой суммы на покупку или справку из банка об ипотечном кредите. Затем перечисляется залог(аванс), составляющий чаще всего, 5–10% от цены недвижимости.

3) Необходимо открытие банковского счета, куда кладутся средства для осуществления сделки. Перевод денег продавцу недвижимости осуществляется через специальный счет в банке. Такое понятие как использование сейфовой ячейки для расчетов сторон между собой по сделке купли-продажи в Германии отсутствует.

4) После проведения нотариусом полной  проверки объекта недвижимости на предмет отсутствия обременений (долгов, арестов, взысканий, задолженностей и т.д.) нотариусом проводится  процедура занесения объекта в Земельную Книгу Grundbuch («Грундбух» — Земельная книга, реестр недвижимости, который ведётся в местных органах власти ).

5) Подписывается основной договор купли-продажи. Договор подписывается у нотариуса. В течении обозначенного в договоре срока оплачивается полная  стоимость объекта. После подписания договора и оплаты покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

6) Нотариус отправляет документы в регистрационное ведомство и в течении 2-х месяцев собственник получает выписку из Книги Регистрации Собственности. В Германии  сделки с недвижимостью регистрируются в реестре цен покупки. Для этого по всей стране созданы комиссии экспертов. Они получают после проведения сделки копию документа по покупке недвижимости. В этом документе указана цена покупки, которые вносятся в электронную базу данных, которая и называется реестр цен покупки. Публикуются индексные ряды цен  и другие данные, которые используют оценщики для сравнения при определении рыночной стоимости объекта. Так же там публикуется нормативная стоимость земли для конкретного региона (средняя стоимость земли для региона) . Рынок недвижимости построен таким образом, что бы можно было без труда определить рыночную стоимость любой недвижимости в Германии. Немецкая практика интерпретации определения стоимости недвижимости в зависимости от области ее применения включает: налоговая стоимость; Страховая стоимость (стоимость предоставления ссуды); Стоимость фирмы; Стоимость в коммерческом и налоговом балансе (стоимость согласно торговым книгам);

Основной в области оценки недвижимости в Германии  выступает рыночная стоимость, которая содержится в Строительном кодексе— «это цена, определенная на дату оценки в условиях обычных деловых связей, соблюдения закона, фактического и возможного использования объекта недвижимости, с учетом влияния местоположения и прочих характеристик, не принимая во внимание необычные или частные условия». “Обычные деловые связи” –  это то, что предполагает торговлю на свободном рынке, где ни покупатель и не продавец не имеет недостатка,  не действует в условиях крайней необходимости и не действуют  под принуждением. В Германии часто  понимают рыночную стоимость на недвижимость крайней как равноценное возмещение затрат на приобретение.

Содержание недвижимости в Германии

- налог на недвижимость и земельный налог 0,5%-1,5% от стоимости объекта

- Коммунальные платежи включают плату за электричество, воду, газ и вывоз мусора- около 50-80 евромесяц за квартиру площадью 50-90м2.

- предусмотрены накопления на ремонт- от 20 евромесяц

- сумма страхования недвижимости зависит от вида страхования, в среднем составляет 450-800 еврогод за квартиру площадью 50-90 м2

Визовый режим и ВНЖ

Германия страна Евросоюза и для въезда на ее территорию необходима Шенгенская виза.

Так же существует национальная Германская виза.

Шенгенская виза дает право пребывания на территории Германии -90 дней. Предполагает однократный или многократный въезд.

Национальная Германская виза дает право пребывать на территории страны 3 месяца с  правом продления визы компетентными органами, в зависимости от целей поездки.

Покупка недвижимости в Германии дает право на получение визы на 6 месяцев с многократным въездом и выездом. Пребывание за один приезд ограничивается 3-мя месяцами. Отказать в получении визы могут, только если совершено серьезное правонарушение на территории Германии.

Что бы получить Вид на Жительство и Гражданство необходимо владеет бизнесом на территории Германии. Вначале выдается виза на 6 месяцев, а затем подается прошение на разрешение временного пребывания на территории страны сроком до 1 года с пребыванием не менее 6 месяцев. После 5 лет обладатель разрешения имеет право получить бессрочный вид на жительства с условием пребывания в стране не менее 6-ти месяцев. Через 3 года обладатель бессрочного вида на жительство  подает заявление на предоставление гражданства ФРГ Выход из Гражданства своей страны обязателен.