|
| Самые устойчивые к кризису и наиболее удобные для постоянного проживания локации Италии в 2015-2021 |
Дата: Пятница 06 Январь, 2012 |
|
Рынок недвижимости Италии и потребительский спрос на нее в 2014-2020 г.г. оказался под воздействием многих негативных факторов, не существовавших раннее так остро.
Прежде всего это мировой финансовый кризис, в результате которого Италия вошла в "пятерку" лидеров еврозоны по таким показателям, как дефицит гос.бюджета и размер гос.долга, который к концу 2015 года составил 135% по отношению к ВВП страны (или почти 34 тыс.евро на каждого жителя страны). Большая часть его "создана" обязательствами национальных субъектов Италии, а сдерживающим фактором по его сокращению экспертами указана проблема администрирования расходов местных администраций и учреждений, постоянного увеличения расходов муниципалитетов при одновременном их сиквестировании центральным правительством в силу национального законодательства (смягчающими же факторами названы относительно высокие уровни частных сбережений). Корме того, обострились противоречия вызванные выросшей безработицей, бедностью и сильными структурными различиями на региональном уровне между севером и югом Италии. Результатом практически не растущего ВВП страны стало жесткое требование Брюсселя к Италии сократить государственные расходы, бюджетные траты и государственные заимствования, и при этом ужесточить фискальную политику. Естественно, что все вышеперечисленные факторы «вогнали» итальянский рынок недвижимости в состояние затянувшейся рецессии, где большинство продавцов недвижимости не захотело адаптироваться к изменившимся условиям и снижать цены даже в условиях заметно снизившегося платежеспособного спроса. Устойчивым спросом стала пользоваться только качественная недвижимость с высокими потребительными свойствами (красивый вид из окон, недвижимость после реконструкции, дома в парковой зоне и т.д.) в очень удачных локациях (исторические центры городов, 1 линия побережья и т.д.) и местах развитой инфраструктуры и деловой активности (например, Милан, Флоренция, Генуя, Рим).
Другим негативным фактором, сильно повлиявшем на рынок итальянской недвижимости, можно назвать возникший с 2015 года европейский миграционный кризис, связанный с многократным увеличением беженцев и нелегальных мигрантов. Основными причинами тому стали гражданские войны в Ираке и Сирии, войны в Афганистане и Ливии, политические и экономические кризисы в Сербии и Косово, конфликты в Йемене и Пакистане, а также религиозные столкновения в Нигерии. Другой причиной миграционного кризиса эксперты называют демографический взрыв в странах Ближнего Востока и Африки, и ухудшение финансирования лагерей беженцев в Иордании, Турции и Ливане. В результате же отсутствия единой концепции по приему и распределению громадного наплыва беженцев по странам Евросоюза- начали формироваться новые потоки переселенцев в Швецию, Германию, Англию. Кроме старого маршрута через Средиземное море из Ливии в Италию, начали появляться и новые, например, через Средиземное море из Греции в Македонию, а также сухопутным путем из Сирии через Турцию. Таким образом, в Евросоюзе главной страной первоначального приема мигрантов стала Италия, несмотря на то, что еще в 2012 году ситуация здесь с мигрантами была идеальной, а Италия была в отличных отношениях с Ливией, не страдала никакими «колониальными комплексами» как Франция. Более того, Италия, потеряв все свои колонии еще в 1945 году, и не завозила к себе гастарбайтеров как Германия, Бельгия и Голландия, не давала им (как например Швеция) бесплатные квартиры и социальные пособия любому, заявившему, что его обижали на родине.
В итоге, первым регионом взявшим на себя удар миграционной волны стал остров Лампидуза. Впоследствии выросло огромное количество лагерей для беженцев, в основном в южной части - в Апулии (Нардо, Капитанате, Сан-Северо), в Кампании (в области Казерты, в Пьяна-дель-Селе), в Калабрии (Сан-Фердинандо, Сибари и равнине Джойя-Таупр), район Разузы и Трипани на Сицилии, от Метапонто и возвышенности Брадано в Базиликате до региона Лацио. Впоследствии, миграционная волна распространилась на все крупные города Италии. Мигрантов в Италии стало много там, где есть деньги и работа или в городах, где уже образовались крупные общины, контролирующие какие-то товарные потоки и практически всегда связанные с криминальной деятельностью. Много мигрантов обосновалось в Риме, Милане, Турине (откуда мигранты стремятся попасть во Францию), Неаполе и Пизе. Кроме того, некоторые поселения на юге Италии стали покидать местные жители из-за близости к центрам перемещения мигрантов, палаточных городков мигрантов. В результате таких перемещений в Италии стало образовываться большое количество локаций с неблагоприятными социально-экономическими характеристиками, где лидерами безусловно стали регионы южной части страны.
Другим, более серьезным и катастрофичным фактором, оказавшим огромное влияние на рынок недвижимости Италии с конца 2019 года стала эпидемия covid-19. Пандемия очень сильно расслоила рынок Италии по сегментам и оценке качества и ликвидности недвижимости. И если многие эксперты после окончания пандемии covid-19 и прогнозируют рост цен на жилую недвижимость, то только с оговоркой, что это произойдет в отдельных районах Милана, Рима, Флоренции и «богатых», отдельных, северных коммунах Тосканы, Ломбардии и Лигурии, - т.е. там, где до начала пандемии сформировались крупные центры потребительского спроса на статусную и дорогую недвижимость (при среднем чеке ее покупки в 0,8-1,8 млн. евро). Большинство экспертов сходится во мнении, что вся другая жилая недвижимость продолжительное время будет находиться в «красной зоне», потому что после наступления восстановительного периода еще от 3 до 6 месяцев потенциальные покупатели недвижимости еще будут находиться в выжидательной позиции.. Пандемия очень напугала людей в плане ограничений на перемещения и трудовую деятельность-теперь в покупках будет преобладать взвешенный и рациональный подход с тщательной оценкой возможных рисков в будущем. Поэтому, восстановлению спроса на итальянскую недвижимость скорее всего, будут сопутствовать меры правительства по поддержанию ликвидности банков, снижения процентной ставки, регулирование рынка недвижимости (например, в виде рекламы отдельных проектов или программ по привлечению групп инвесторов). Что же касается коммерческой недвижимости, то большинство участников рынка сходятся во мнении, что спрос на нее резко упадет, так как большое количество участников рынка понесло большие убытки во время пандемии, кто-то не сможет возобновить работу после карантина, какое-то количество уйдет на удаленную работу. Возможно спрос на коммерческую недвижимость будет сохраняться только в сегменте коворкингов (минимизация расходов на содержание офисов) и складов, так многие будут переключаться на торговлю онлайн. Что касается заработка на недвижимости, многие считают, что на нем теперь будет гораздо сложнее зарабатывать, чем это было до кризиса, потому что даже сейчас (в конце 2020 года) нет прогнозов как долго продлится пандемия и каковы будут в среднесрочной перспективе последствия (например, что будет с туризмом). Возможно предпочтение владельцы домов отдадут долгосрочной аренде. В пользу этого говорит то обстоятельство, что очень вероятно, что в условиях фактического кризиса устойчивого развития бизнес-проектов многие итальянцы откажутся от покупки собственного жилья и предпочтут арендовать квартиры и дома (примерно также как после кризиса 2008 года).
Какие же локации в Италии, на мой взгляд сохранят некоторую устойчивость в ценовом плане и обеспечат приток покупателей? Самыми престижными и дорогими локациями с точки зрения покупки недвижимости в Италии являются (в порядке убывания средней цены на недвижимость в историческом центре и бизнес-класса):
1. Центральные районы Рима (например, Площадь Венеции или площадь Святого Петра) приближенные к ним районы, это прежде всего Прати, Парьоли, Лжанколензе и Трионфале-Ватикано. Здесь расположены самые национально значимые памятники истории и культуры, самые известные магазины, крупнейшие учреждения, весь финансовый и правительственный центр страны.
2. Город Милан (районы Навигли-Via Tortona, Ticinese-Bocconi, Zara-Bicocca, Porta Venezia-repubblica, cinque Giornate, Duomo-Castello, Garibaldi-Porta Nuova, Brera-Moscova, Buonarott-tre torri, Via Montu-via Venti Settembre), город Флоренция (районы Сан-Лоренцо, Сан-Марко, Санта-Кроче, Санта-Мария-Новелла) притягивает своими всемирно известными музеями (например, Галерея Уффици, Каза Буанарроти, Санта Кроче, Национальный археологический Музей, Палаццо Пити, Дом-музей Данте-Алигьери и мн.др.), архитектурными сооружениями (например всемирно известный Ponte Vecchio), арт-пространствами и город Венеция (практически весь город, но в ценовом плане значительнее всего в районе Большого Канала).
3. Прибрежные морские города Лигурийского побережья: Генуя, Специя и Ливорно.
4. Центры развитых туристических зон и высокого социально-культурного развития: Виареджио, Парма, Форте Дей Марми, Верона, Масса Каррара, Турин, Пиза, Сиена, Торре-Дель-Лаго-Пуччини, Болонья, Лукка.
5. Центры «притяжения элит» в северной части острова Сардиния (Порто-Торрес, Кастельсардо, Да-Маддалена, Сан-Теодоро и др.) и центральная часть озера Гарда (Гарда, Сало, Сирмионе, Дезенцано-Дель-Гарда, Пескьера-Дель-Гарда).
6. Городки в ломбардийских озерах Комо, Изео и Маджоре: центральная и южная часть озера Комо (Лекко, Белладжио, Комо), южная и северо-западная часть озера Изео (Ловере, Рива-Ди-Сольто, Фонтено), центральная и южная часть озера Маджоре (Вербания, Арона, Ловенно Мамбелло).
7. Прибрежные города Адриатического побережья: Триест, Анкона, Римини, Пескара и Бари.
С другой стороны, итальянскими регионами наименее развитыми в туристическом и социально-экономическом плане, а также максимально уязвимыми к миграционному кризису 2015-2020г.г. я бы назвал следующие позиции: это такие сложные в социально-экономическом плане регионы, как Калабрия и Сицилия, экономически слабо развитый регион Кампания, сельскохозяйственные районы Базиликата и Абруццо, а также сейсмоактивный регион Эмилия-Романья. Неудивительно, что недвижимость здесь не пользуется повышенным спросом, а на карте этих регионов можно увидеть немало лагерей для временных мигрантов из стран Азии и Африки, а также.... поблизости города, в которых местные власти предлагают всем желающим приобрести недвижимость в открытом доступе за «символические» 1 евро. В рейтинге регионов, где представлено максимальное количество муниципалитетов, где можно купить дом за 1 евро возглавляет Сицилия (здесь их не менее 12: San Giovanni Gemini, Argigento, Gangi (Palermo), Mussomelli (Caltanisetta), Racalmuto (Argigento), Cammarato (Argigento), Regalbuto (Enna), Salemi (Trapani), Sambuca (Argigento), Bivona (Argigento), Canicatti (Argigento), Novara Sicilia (Messina), Апулия (Taranto, Isola Madre, Cfaprarica di Lecce), Кампания (Zungoli-Avellino, Bizzaca-Avellino), Калабрия (Borgo Maida-Catanzaro), Абруццо (Lecce nei Marsi), Сардиния (Ollolai, Montresta-Oristano, Nulvi-Sassari), но есть и в других «престижных» регионах Италии- Пьемонт (Borgomezzavalle-Verbano Cusio Ossola, Carrega Ligure-Alessandria), Лацио (Patrica-Frosinone), Марке (Cantiano-Pesaro Urbino), Тоскана (Fabbriche di Vergemoli-Lucca, Montieri-Grossetto, Gafiniana-Lucca).
|
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Россия
Республика Кипр
Северный Кипр
Германия
Испания
Финляндия
Болгария
Черногория
Португалия
+ о.Мадейра
Италия
Греция
+ о. Крит
Турция
Великобритания
Венгрия
ОАЭ
