 Россия  Республика Кипр  Северный Кипр  Германия  Испания
 Финляндия  Болгария  Черногория  Португалия  Италия
 Греция  Турция  Великобритания  Венгрия  ОАЭ | | | | |
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
| Прогноз снижения цен на недвижимость в России в период 2015-2020 годов |
Дата: Понедельник 26 Сентябрь, 2011 |
|
Целью настоящей работы является прогноз изменения цен на недвижимость в России в 2015-2020 годах.Общеэкономическая ситуация:
С момента «присоединения» к России Крыма и введения экономических санкций против России, закрытия доступа к внешнему заимствованию и блокированию открытого размещения ценных бумаг, в том числе IPO на западном финансовом рынке для крупных российских компаний с конца октября 2014г. - на внутреннем рынке России, объем инвестиционных сделок в 1 полугодии 2015 года снизился на 34% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (1). Неопределенность в экономике и ограниченная ликвидность практически полностью переместили инвестиционные предпочтения в 1 полугодии 2015 года из всей России в Москву, сведя к 2% активность инвесторов в других регионах (2).
В целом ситуацию в российской экономике первой половины 2015 года можно охарактеризовать как сочетание высоких показателей оттока капитала без возможности заимствований на глобальных финансовых рынках, а также наличием обязательств по погашению корпоративного долга у крупных компаний (госкомпаний «Транснефть», «Газпром нефть», ВЭБ, частных компаний Лукойл, EvrazGroup, «Русал», «ВымпелКом», «Северсталь» и NordStream и др.) в условиях сжимающейся экономики и низких цен на нефть. В период 2014-2015 г.г. сложилась ситуация, когда вышеуказанные крупнейшие государственные и частные корпорации по объему своих зарубежных долговых обязательств (в том числе долгами и перед внутрироссийскими банковскими кредиторами) не только резко увеличили размер внешнего долга России (3) на 1 января 2015 года составлявшего сумму более 600 млрд. долл. США , но и в своей заемной активности превысили все пороговые значения экономической безопасности, разработанные Маастрихтским соглашением, которое имеет общий для всех стран рекомендательный характер. Кроме того, в структуре российских внешних заимствований 70% стали занимать корпоративные еврооблигации (4) (вместо государственных ценных бумаг раннее), где пороговое значение корпоративных евробондов, подверженных котировочному риску с конца 2014 года было значительно превышено (пороговое значение по внешним корпоративным займам должно составлять до 10% ВВП), и это при невысокой собственной базе для погашения. Такие факты по сути явились явной причиной снижения инвестиционного рейтинга России до спекулятивного уровня ВВ+ (5), означающего дальнейшее снижение курса национальной валюты, ухудшение качества активов в банковской системе (соотношение собственных и заемных средств), распродажу производственных активов с простаивающими мощностями. Ситуацию с гигантски возросшими долгами крупнейших российских компаний можно назвать достаточно тревожной... ведь в нынешней ситуации есть огромная разница между ситуацией финансового кризиса в 1998 году, когда объем внешнего корпоративного долга не превысил 30 млрд. долл. США, и это позволило экономике быстро оправиться от кризиса после дефолта... Можно только добавить, что рефинансирование корпоративного долга крупнейших российских компаний по всей видимости, вынуждено будет активно закрываться из международных валютных резервов России, Фонда Национального Благосостояния, резким сокращением бюджетных расходов всех уровней, резким увеличением нагрузки на малый и средний бизнес и увеличением налогов на имущество, прежде всего юридических лиц...
С апреля 2014 года по май 2015 года вдвое сократились и вложения России в ценные бумаги за рубежом и Минфина США. в частности (6). Для сравнения у Японии и Китая у каждого сумма вложений в казначейские обязательства США в 22 раза превосходит российские. На фоне негативного фона с финансированием отечественной экономики, позиция Китая как стратегического партнера России только укрепляет опасения негативного развития ситуации: в период 1 полугодия 2015 года большинство китайских банков перестали проводить межбанковские операции с участием российских банков; кроме того, китайские банки значительно сократили участие во внешнеторговых сделках, в частности по торговому финансированию (7). Привлекать же капитал в юанях на внутреннем рынке Китая иностранным компаниям чрезвычайно проблематично, для этого нужно специальное разрешение Госсовета Китая и Центробанка. Стоит также отметить, что в Китае в 2015 году произошел обвал внутреннего рынка обращающихся государственных ценных бумаг в размере невиданной суммы в 3,5 трлн.долл.США, знаменующий начало перехода инвестиционно ориентированной внутрь экономики на другую модель в рамках существующих жестких ограничений государства в банковской сфере.
Цены на нефть для России стали находиться в неблагоприятном снижающемся долгосрочном тренде, который находится под давлением новых тенденций на рынке нефти:
- замедление темпов экономического роста в Китае в 2015-2016 г.г.- рост добычи нефти в странах ОПЕК (1 полугодие 2015 года рост примерно на 1,5 млн.баррелей в сутки) несмотря на предедущее падение цен на нефть и сокращение инвестиций в нефтедобычу.
- снятие санкций с Ирана, что будет означать увеличение экспорта нефти Ираном в 2 раза до 2,3 млн. баррелей в сутки
- превращение США в ближайшем будущем не только в страну с самой высокой в мире нормой добавленной стоимости, но в крупнейшего в мире производителя легкой нефти в результате "сланцевой революции". А осенью 2015года ФРС США повышает ключевую ставку, где целью такой политики является подорожание доллара по отношению ко всем остальным валютам, в том числе - и к рублю. Долларовые цены на нефть от этого снизятся ещё больше.
- кроме того, в долгосрочной перспективе (10-15 лет) снижение цен на нефть будет обусловлено и другими причинами: увеличение заказов европейских производителей на ветряные двигатели и солнечные батареи, увеличение компанией Tesla производства электрокаров для поставки в Европу совместно с оснащением европейских городов сетью электрозаправок (8).
Российская промышленность в срезе 2015 года характеризуется тем, что имеет максимальные пороговые значения экстенсивного и интенсивного использования основных производственных мощностей. Активная же часть основных производственных фондов имеет износ более 70%. С конца 2014 года очень серьезную стагнацию реального сектора экономики ощутили практически все предприятия, когда резко стало снижаться количество заказов для крупных и средних предприятий в машиностроительной, обрабатывающей, химической, станкостроительных промышленности. В период введения санкций против России высокий уровень производства сохранился в производстве стальных труб, пластмасс, добыче угля, производстве электроэнергии, некоторых отраслях пищевой промышленности. Существенное же снижение произошло в автомобильной промышленности, производстве цемента, железобетона, и практических всех отраслях, связанных с использованием новых технологий. Удельная трудоемкость многих производств в обрабатывающей промышленности в России в 5 раз выше чем за рубежом, поэтому основной формой взаимодействия российской и западной экономик в обрабатывающей промышленности до введения экономических санкций со стороны западного мира были поставки узлов, компонентов и высокоточной техники для финальной сборки на территории России готового продукта (например сборки корпусов конечного продукта). С введением санкций многие предприятия испытали острую проблему простоя производства, например в судостроении, где импортозамещение провалилось, а степень использования имеющихся мощностей составила всего 25-30%, где доля иностранных комплектующих в готовых судовых машинах составила 95% (9).
Падение валового внутреннего продукта в 2015 году повлияло на общий объем товарного обращения, соответствующего количеству реальных сделок между хозяйствующими субъектами. Следствием снижения объемов производства некоторых товарных групп стало резкое ухудшение финансового положения некоторых крупных предприятий: «Мечел», «Балтийский Завод», НПО «Мостовик», «СУ-155», «Мостоотряд №19», «Сибтрубопроводстрой» и мн. др.. Число компаний-банкротов в России за 1 полугодие 2015 года выросло по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 30%, до почти 4 тыс. (10), где кредиторами предъявлены им требования на сумму более 50 млрд. рублей. Сфера торговли непродовольственных товаров в первой половине 2015 года также характеризуется очень серьезным падением оборотов. Сократились вложения в торговый сектор со стороны инвесторов, резко упали все показатели экономической эффективности для вложений денежных средств в торговлю. Низкоэффективное значение при инвестировании в торговые помещения стал иметь не только такой распространенный показатель как «срок окупаемости вложенных средств», который оценивался в период 2008-2014г.г. в размере 100-120 месяцев. Отрицательные значения стали иметь, и такие показатели, как «учетная норма прибыли» (оценивающая рентабельность сравнением либо требуемых инвестиций, либо усредненных инвестиций с будущим годовым чистым доходом), «чистая текущая стоимость» (кот. является разницей между текущей стоимостью будущих притоков денежных средств, получаемых в результате реализации проекта и суммой первоначальной инвестиции) и «внутренняя норма рентабельности» (определяемая как ставка %, которая уравнивает первоначальную инвестицию с текущей стоимостью будущего притока денежных средств). Такие составляющие стали определять нынешние настроения среди инвесторов, когда значительная часть соинвесторов начала выходить из инвестиционных проектов, продавая купленную раннее недвижимость, причем в фазе падения, когда даже не так уже важен выход с нормальной доходностью, определяющим фактором стал выход из проекта с наличной ликвидностью..
Снижение эффективности банковской сферы в 2015-2016г.г.: проявилось в трансформации системы крупного кредитования промышленности, обеспеченности займов, гарантий возвратности кредитов, и как следствие рухнувшие банки (только в Петербурге: Балтийский, Таврический, Европейский Трастовый и мн. других). Банковская сфера России понесла огромный убыток не только в связи с принятием в конце декабря 2015 года повышенной ключевой ставки ЦБ РФ до 17% в попытке стабилизировать резко возросший валютный курс, вызванный спросом крупнейших российских компаний на покупку валют, но проблем с валютными активами как таковыми, которые неадекватно выросли по сравнению с капиталом. Из-за самоустранения Центробанка в разгар валютного кризиса декабря 2014 года с рынка на банковском рынке образовались огромные диспропорции: между собственным и заемным капиталом банков, соотношением денежных агрегатов (например, уровнем наличной валюты и уровнем депозитов в банках)... Результатом появления таких "брешей" стала перспектива в 2015-2017г.г. определенного «отсеивания» средних банков, которое возможно будет выражаться в потере ими достаточного уровня ликвидности, необходимого для нормальной работы.. Правительство же России заявило, что будет обеспечивать в 2015-2016г.г. господдержку в виде «докапитализации» только 8 системообразующим банкам: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы, Промсвязьбанк, банк «Открытие», Россельхозбанк, Альфа-Банк.
Стимулирование денежного спроса и спрос на жилищную ипотеку:
Центробанк России в своих официальных данных указывает не только на рост в 2015 году просроченной задолженности по ипотечным ссудам, рост «плохих» ссуд в кредитном портфеле банков, но сокращение ипотечных кредитов, предоставляемых российскими банками на 35-40% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (11).
С начала возникновения реального экономического кризиса 2015г. отношение потенциальных российских заемщиков к оформлению кредитных отношений с банками кардинально изменилось: смысла как до кризиса 2015 года брать кредиты, а потом думать, как их отдавать сейчас просто нет... Всем видно, что зарплата не растет (и даже падает), падают реальные доходы и предпринимателей и рабочих, финансовые бюджеты во всех отраслях падают. Видно и то, что проблемные долги (частные заемщики, проблемные и неисполненные договора, дома-должники) продаются банками и держателями долгов как «неликвид» с существенным дисконтом,-это добавляет риск «неожиданной» потери тела оплаченной части долга или кредита, которая возникла вследствие неожиданной потери источников погашения долга. Ведь перекупщик долгов перекупает долг у номинального держателя с дисконтом 20% а хочет уже получить минимум 40%. Значит погашенная часть кредита заемщика при дальнейшей невозможности оплаты заемщиком потеряет уже 40% оставшейся части. .
В России нет устоявшегося понятия как «домашнее хозяйство», или «потребительский спрос» в его западном варианте, когда индивидууму или домашнему хозяйству присущи признаки стабильного высокого потребления товаров или услуг.. Западное понятие «домашнего хозяйства»-это основа экономики, где рынок заемных средств это и есть финансовый рынок, заемщиками на котором выступают преимущественно фирмы-производителями, осуществляющие реальные инвестиции, а кредиторами выступают «домашние хозяйства», сберегающие часть текущего дохода. В России вместо понятия «домашнее хозяйство» есть целая экономическая группа из десятков миллионов «самозанятого населения», которое пытается себя реализовать в качестве экономического агента в разных отраслях мелкого производства, торговли и услуг, без «официальной зарплаты», без реальных отчислений в фонды социального страхования и др., с заработками, происходящими «по факту», с работой на «упрощенке».. Официальная статистика 2015 года рассказывающая о некотором снижении ставок разных банков по ипотечным кредитам (до 14%) вероятнее всего учитывает лиц, способных предоставить официальные справки о доходах по форме банка. Остальных же потребителей, вероятно, ждет повышенный процент, составляющий в 2015 году в среднем по России 17-21%.
Если почитать западную экономическую теорию 30-80х, то можно увидеть, что основная движущая сила в экономике это спрос на товары, стабильный текущий спрос.. Экономист Кейнс всегда утверждал, что государство должно принимать непосредственное участие в стимулировании спроса на товары. Даже если взять самый жестокий кризис 1929 года в США, когда десятки миллионов людей потеряли работу, то можно вспомнить, что восстановлению спроса на товары и преодолению в итоге кризиса стали, организованные государством «общественные работы» с самой минимальной заработной платой, но эти «мизерные» деньги помноженное на количество "потребителей" в итоге помогли восстановить спрос на товары... В нашем же случае, когда российский показатель соотношения среднего ипотечного платежа и средней зарплаты является одним из самых высоких в мире (доля платежа за ипотеку по отношению к общему доходу семьи), то можно только говорить о существенном ограничении текущего спроса и перехода в режим ограниченного потребления, и в конечном счете накопления огромной массы отложенного спроса.. И это явление -это уже появление громадной бреши в экономике, появление гигантской диспропорции, которая вызовет в скором будущем еще более сильное сжатие многих отраслей, базирующихся на нормальном, естественном уровне потребления в нормальных, текущих, каждодневных размерах.. - то, что называется в экономике «размер потребления домашнего хозяйства». Снижение доходов россиян, темпы которого в 2015 году стали самыми высокими за последние 15 лет скорее всего приведет к новому падению объема розничных продаж, где уже становится ясно, что столь резкое и продолжительное падение покупательной способности россиян, свидетельствует о том, что экономика России больше не может опираться на потребительский спрос. "Приоритеты государства» после начала украинского кризиса сдвинулись - власть теперь заинтересована в поддержании оборонного сектора, пусть даже и за счет потребителей. Замкнутый круг получается следующий:Упавший потребительский спрос не может увеличивать больше производство товаров, потому что упавшие доходы товаропроизводителей уменьшили денежную базу активности покупателей на товарном рынке.
Рост цен на товары и продукты в 2015 году в России оказался в 20 раз быстрее европейских темпов (12). Инфляция в России в январе - мае 2015 года составила 8%, что почти в 20 раз превышает средние темпы роста цен в странах Европейского союза (0,4%). Самый высокий рост цен среди стран ЕС в январе-мае 2015 года наблюдался на Мальте (+3%) и Латвии (+1,8%) . Среди не входящих в ЕС европейских стран наибольший прирост потребительских цен за период с начала года был зафиксирован на Украине (+37,1%), в Белоруссии (+5,9%) и Турции (+4,7%). Цены на продукты питания за январь-май 2015 года в России выросли на 13%, что в 11 раз превышает средний по ЕС уровень. При этом наибольший прирост потребительских цен отмечался на овощи (в России +27,6%), фрукты (26%), рыбу и морепродукты (17,3%, в ЕС- 0,1%).
Как растущие цены на потребительские товары соотносятся с изменением цен на товары длительного пользования, например на недвижимость? Заблуждением является распространенное мнение, что во время инфляции все должно непременно дорожать. Ведь инфляция-удорожание некой корзины товаров в целом, где внутри такой корзины одни товары могут дорожать больше, а другие меньше, а третьи вообще дешевеют. Простой пример: предположим, у семьи в 2013 году был доход в 80 тысяч рублей в месяц, из которого 40 тысяч тратилось на товары первой необходимости и платежи по коммунальным услугам и 40 тысяч рублей соответственно можно было откладывать на покупку квартиры или платить за ипотеку. Когда же с наступлением кризиса 2015 года совокупный доход супругов, упал, скажем, до 65 тысяч рублей в месяц, подорожание товаров первой необходимости заставляет теперь эту семью расходовать на них 50 тысяч рублей в месяц, а на решение квартирного вопроса остается 15 тысяч рублей в месяц. Обратите внимание: 15 тысяч вместо 40 двумя годами раннее.. То есть реальный платеж (по кредиту за недвижимость) упал почти в 3 раза с падением номинального дохода семьи на 20%! Цены на все (на потребительскую корзину) выросли также на почти 20%, а реальный доход семьи в пересчете на потребительскую инфляцию снизился на почти 40%, а сумма, которую можно было бы в любой форме выделить на недвижимость, сократилась почти в 3 раза! Откуда тут взяться росту цен на недвижимость, учитывая, что почти половина покупателей недвижимости в России привлекает заемные средства банков.. При неизменных доходах рост цен на товары первой необходимости всегда приводит к падению цен на товары длительного пользования, чем является недвижимость. Для того, чтобы цены на недвижимость в таком случае выросли, нужно, чтобы предложение недвижимости сократилось на очень значительную величину.
Состояние денежного рынка в России в 2015 году:
Денежный рынок в России в 2015 году характеризуется резким повышением уровня потребительских цен, возникших после резкого поднятия курса иностранных валют в конце 2015 года, повышением уровня товарных цен, снижением торгового и промышленного оборота в основных отраслях, относительно регулируемым государством уровнем денежной массы в обращении (денежный агрегат М1), очень значительным сокращением потребительских расходов населения вследствие падения реального уровня заработной платы для рабочих и служащих и падением уровнем дохода (оборота) для предпринимателей. Согласно количественной теории денег и в частности формуле Фишера - количество денег в обращении и общая сумма товарных цен соотносятся как:
mV=PT, где: m- количество денег в обращении; V- скорость оборота 1 ден. единицы( по Фишеру-средняя частота, с которой денежная единица используется для покупки новых отечественных товаров и услуг за определенный период времени» P - общий уровень цен; T- объем товарных сделок.
Получается, что для нормальной экономики определенное количество денег, соответствует объемам ее производства, торговли и доходов. Только в этом случае будет обеспечена стабильность цен. В случае неравенства количества денег и объема цен происходят изменения в уровне цен, например, mV>PT, когда цены растут (инфляционная ситуация).
Покупательная способность денег в 2015 году:
Согласно классической теории, чем выше цены товаров, тем ниже покупательная способность денег, т.к. на одну денежную единицу можно купить меньшее количество товаров. Общий индекс исчисляется как средневзвешенный из индексов цен по каждой группе потребительских товаров, т. е. с учетом доли в потребительских расходах семьи, например, индекс цен на продукты питания умножается на долю продуктов питания в расходах семьи, к нему прибавляется индекс цен на жилье, умноженный на долю расходов на жилье в потребительских расходах, и т. д. Индекс же стоимости жизни-индекс цен на потребительские товары и услуги, величина, обратная индексу покупательной способности денег. Согласно той же классической экономической теории -чем больше созданный в стране национальный продукт, тем больше денег должно находиться в обращении, так как деньги по своей сути должны быть отражением товара и наоборот. ВВП России в 2015 году (13) упал на 5,6% с прогнозом следующего падения в 2,5% в 2016 году. Если учесть, что ВВП отражает рыночную стоимость произведенных всех конечных товаров, предназначенных для потребления поучается, что T (объем товарных сделок) снизился соответственно на указанную величину в 5,6%, а учитывая косвенные потери товаропроизводителей и нарушенные хозяйственные связи, недозагрузку производственных мощностей, общую цифру снижения объема товарных сделок можно приблизить к значению в 10%. Общий же уровень потребительских цен (14) увеличился с конца 2014 года на 20%. Получается, что средняя покупательная способность денег снизилась на величину равную примерно 25-30%, и примерно на такую же величину снизилось общее количество денег в реальном обращении. Примерно получается так по 2015 году:
при V-средней частоте денежного обращения по умолчанию оставшейся на прежнем уровне , уменьшившееся на 30% количество денег в обращении m равно сумме возросшему на 20% уровню цен P в потребительской корзине и снижению на 10% объему товарных сделок T.
Такая ситуация примерно совпадает с развитием событий во время финансового кризиса по Фишеру: повышение уровня цен запускает цепочку событий, которые приводят к дальнейшему повышению цен. После повышения уровня процентной ставки до естественного уровня, по истечении определенного периода времени, происходит падение цен многих фидуциарных средств обращения (бумажных денег), под залог которых брались кредиты в период активного роста цен. После предприниматели не могут проводить дальнейшее наращивание и рефинансирование займов, что приводит к угрозе их дальнейшего банкротства. Дальше идет «психологический эффект»: вкладчики банков, зная, что часть их депозитов была выдана в виде ссуд этим самым предпринимателям, требует свои займы обратно, дабы «удостовериться» в их сохранности, что приводит к опустошению банковских резервов в тот самый момент когда они больше всего нужны... Далее по Фишеру, падает покупательная способность денег, падает скорость денежного обращения, но процентная ставка остается высокой и падает с определенным отставанием от уровня цен, также как она отставала в период повышения цен (когда спрос на ликвидность был особенно востребован), поэтому предприниматели не берут новые кредиты, так как они очень дороги, что приводит к уменьшению кредитной массы по отношению к денежной. То, что описывает Фишер как модель развития экономического кризиса, очень похоже на российскую реальность конца 2014 года: резкое падение стоимости российской национальной валюты в конце 2014г., огромный спрос на иностранную валюту, повышение ключевой ставки Центробанка до 17%, шок в экономике, рост потребительских товарных цен, изменение структуры денежной массы, и снижение в 1 полугодии 2015 года 4 раза ключевой ставки до уровня в 11,5%. Финальной частью кризиса, по мнению Фишера становится всеобъемлющее увеличение склонности людей к сбережению, поскольку их имеющиеся деньги постоянно изменяют свою покупательскую способность, что приводит к уменьшению совокупного потребления.
Рынок жилой недвижимости в 2015 году характеризуется резким падением спроса на недвижимость, очень осторожным поведением (склонностью к совершению сделки) потенциальных покупателей, сильным снижением спроса на ипотеку, и падением спроса на первичную недвижимость. Если учесть, что первичный рынок, или рынок строящейся жилой недвижимости имеет тенденцию постоянно возрастающих издержек при строительстве (административные, технические, например, присоединение к электрическим сетям, дополнительная инфраструктура для построенной недвижимости), то мы получаем противоречивую ситуацию, где растущая стоимость нового строительства не подкрепляется серьезным, платежеспособным спросом на недвижимость. Такое противоречие выливается либо в жилищное строительство очень невысокого класса ценности при желании сохранить минимальную норму прибыли при растущих издержках в строительстве, либо банкротством средних застройщиков, что подтверждается реальностью (15) - в 2015 году окончательно банкротами (только по Северо-Западу) признаны строительные компании: ЗАО»М-Индустрия», ООО «Сигма Инвест», ООО «Еврострой», «ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад», ЗАО «Спб Девелопмент», ООО «СТК Полифас», ЗАО «РосРегионы», ООО «Балтжилинвест», ТСЖ «Бастион», ООО «ПСФ Китежстрой», ГК «Город», компания «Петротрест» и мн.др.
В целом продажи на первичном рынке Петербурга (16) в январе-марте 2015 года упали более чем на 70% к первым 3 месяцам 2014 года при том, что предложение на вторичном рынке Москвы и Петербурга за 1 полугодие 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года увеличилось на 15% (17).
В Москве(18) за 1 полугодие 2015 года количество продаж на рынке вторичной недвижимости по сравнению с первым полугодием 2014 года сократилось на 32%.
Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году характеризуется сильным повышением налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Второй существенной особенностью стал образовавшийся избыток предложения в сегменте офисной недвижимости (самое плачевное положение наблюдается для офисов сегмента класса "А", где доля освобождаемых площадей в Москве и Петербурге уже приближается к 30%). К концу 2 полугодия 2015 года избыток дорогих офисных площадей еще больше увеличится (19), что объясняется длиною цикла в офисном девелопменте и уже привлеченными раннее кредитами. Совершенно очевидно, что арендные ставки на такую недвижимость ограниченного свойства использования будут существенно снижаться. Давление на чистый операционный доход владельцев бизнес-центров класса «А» будет зависеть от сроков текущих договоров с арендаторами, состава арендаторов и максимального удобства расположения недвижимости. Для недвижимости класса «В» есть также проблема в перетекании существенной части арендаторов в бизнес-центры класса «А», которые вынуждены будут сделать свои цены более конкурентоспособными и предлагающие потенциальным арендаторам более комфортные условия работы (такая ситуация была в 2009 году). В любом случае снижение цен вынуждены будут предпринимать все сегменты офисной недвижимости. Прогнозируемый размер снижения арендных ставок 15% для сегмента класса «В» и 10% для сегмента класса «А».
В торговой недвижимости наблюдается аналогичная ситуация: В Москве (20) за 1 полугодие 2015 года было введено в эксплуатацию около 342 тысячи м2 торговых площадей, что превысило показатель за аналогичный период прошлого года на 41% и показывает общую тенденцию высокого уровня свободных площадей, в основном «вытягиваемых» за счет якорных арендаторов типа «Магнит», «Ашан», «Спортмастер», «Детский Мир», «Перекресток»..
Факторы начала процесса снижения цен на рынке недвижимости:
Толчком для начала такого процесса может быть не только не снижающийся уровень предложения в период не менее 3 лет, но и увеличение срока продажи объекта стоимостью более определенной величины, определяемой как превышение потребности покупателя в жилье как таковом, например стоимостью более 10 млн. рублей. На рынке недвижимости можно увидеть достаточно много продавцов, которые продают объект недвижимости стоимостью более 10 млн. рублей более 2-3 лет. Здесь надо отметить, что причиной такого явления-это массовые потребительские настроения продавцов, суть которых сводится к тому, что продавец рассматривает свою недвижимость, как на некое индивидуально определенное имущество с определенной устоявшейся стоимостью, абстрактное свойство которого заключается в его способности достаточно несложно быть переведенным в денежную массу. Предусматривать же возможность торга с потенциальным покупателем означает в понимании большинства продавцов снижать стоимость своего имущества.Положение меняется когда на рынке появляется некоторое количество аналогичных объектов по цене значительно более низкой. И если учитывать, что 90% недвижимости продается через риелторов, то процесс ускоряется, когда уже риелтор, очень долго и безрезультатно продающий объект недвижимости рекомендует продавцу снижать цену на объект. Активность риелторов при работе с владельцами объектов особенно возрастает, когда они уже долгое время не зарабатывают комиссии с продажи объектов. Естественно, что это модель взаимоотношений сторон-участников сделки в недвижимости и основано на некоторой стабильности курсов валют (курсовые колебания в пределах 2-5%). Если курс российской валюты резко снижается (как это произошло в конце 2014 года), то возрастает только активность покупателей. Скорректированная цена продавцов на недвижимость в этом случае (подтянутая к возросшему курсу валют) при общем тренде долгосрочного падения рубля-это только дополнительное накопление проблем в будущем для продавца, вынужденного на новом "курсовом витке" продавать свою недвижимость с уже более низким коэффициентом ликвидности..
Итак, изменение уровня цен на недвижимость 2015-2017г.г. будет обусловлено происходящей с начала 2015 года экономической рецессией в России:
- масштабные финансовые ограничения финансирования для российского банковского и крупного промышленного сектора
- снизившиеся в конце 2014 года мировые цены на нефть с перспективой тренда медленного долгосрочного снижения цены
- превышение пороговых значений корпоративного долга крупнейших российских компаний
- превышение порогового значения использования основных производственных мощностей крупнейших предприятий России
- провал политики «импортозамещения» и недозагрузка производственных мощностей крупных российских компаний
- снижение уровня производства практически всех отраслей российской экономики на 8-45%
- рост товарных цен на 10%,
- снижение покупательной способности денег на 20%
- увеличение потребительских цен на 20%
- снижение ипотечного кредитования банками частных лиц, снижение спроса на ипотеку-25-30%- снижение с ноября 2014 года реальных доходов россиян, которое стало причиной периодического снижения объема розничных продаж, где столь резкое и продолжительное падение покупательной способности на 15-20%свидетельствует о том, что экономика России не может опираться на потребительский спрос.
- смещение приоритетов в государственной политике- государство заинтересовано оборонного сектора промышленности.
Таким образом, недвижимость, как индивидуально-определенное имущество, как товарный продукт высокой цены и длительного пользования будет в долгосрочном тренде снижать свою стоимость в общей товарной группе как товар не имеющий сбалансированного спроса по текущей цене предложения.
Ежегодное снижение цен на недвижимость с 2015 года будет происходить умеренными темпами и по моему прогнозу будет выглядеть следующим образом:
Стоимость недвижимости 3-4 млн. руб. -снижение цен 5-6% ежегодно
Стоимость недвижимости 5-9 млн. руб.- снижение цен 10-13%
Стоимость недвижимости 10-15 млн. руб.- снижение цен 15-20%
Стоимость недвижимости более 20 млн. руб.-снижение цен более 17-25%
Источники данных:
(1) Данные аналитической компании JLL
(2) Коммерсант -экономика
(3) Официальные данные ЦБ РФ
(4) Данные Всемирного Банка
(5) Международное рейтинговое агентство Standart&Poors
(6) Данные Министерства экономического развития РФ
(7) Diamond Age Investment Advisors
(8) Первый зампред ВТБ Юрий Соловьев
(9) Заседание 2.07.2015 Морской коллегии при правительстве РФ
(10) Единый Федеральный реестр сведений о банкротствах
(11) Данные ЦБ РФ на 1 мая 2015
(12) Федеральная служба государственной статистики (Росстат)
(13) Банк Morgan Stanley
(14) Федеральная служба государственной статистики (Росстат)
(15) Сайт Арбитражного Суда Санкт-Петербурга
(16) Консалтинговые компании Engel&Volkers и Ernst&Young
(17) RBC realty
(18) Россреестр г. Москвы
(19) ГК «БН»
(20) Международная консалтинговая компания JLL
Часовской А.М., 20.05.2015г., Санкт-Петербург
|
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
| |
+ о.Мадейра
+ о. Крит
